PPPI 17 Penilaian Properti Industry Pertambangan

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 17
(PPPI 17)
Penilaian Properti Industri Pertambangan

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1. Penggunaan PPPI ini adalah sebagai klarifikasi dan panduan untuk penilaian aset atas hak penambangan (hak ekonomi) oleh suatu entitas yang bergerak di bidang Industri Pertambangan. Hal ini untuk membedakan dan mengenali kepentingan berbagai hak penambangan dan konsep yang harus dipahami untuk pelaporan keuangan dan transaksi Sumber Daya Alam (SDA) yang melibatkan otoritas berwenang, pengadilan, investor dan para pihak lainnya, serta pengguna jasa penilaian lain yang terkait dalam Industri Pertambangan.
   Di Indonesia, penguasaan SDA berada di tangan Negara, sesuai dengan Pasal 33 UUD 45. Hak Penguasaan Negara berisi wewenang untuk mengatur, mengurus dan mengawasi pengelolaan atau pengusahaan SDA, serta berisi kewajiban untuk mempergunakannya sebesar-besar kemakmuran rakyat. Penguasaan oleh Negara diselenggarakan oleh Pemerintah. Dalam pengusahaan SDA, Pemerintah dapat melaksanakan sendiri dan/atau menunjuk kontraktor. Izin pengusahaan Mineral yang diberikan Pemerintah berupa kuasa pertambangan, kontrak karya, perjanjian pengusahaan pertambangan dan kontrak production sharing.
   Untuk pengusahaan minyak dan gas bumi, digunakan kontrak production sharing, sistem konsesi dan perjanjian karya.
   
2. Penilaian yang dapat diandalkan atas suatu aset di bidang pertambangan, termasuk kepentingan (hak) atas properti SDA, adalah penting dalam memastikan tersedianya modal yang diperlukan untuk mendukung kelangsungan produktivitas Industri Pertambangan, meningkatkan penggunaan produktif dari sumber daya mineral dan minyak bumi, dan memelihara kepercayaan dari investor.
   
3. Industri Pertambangan meliputi Industri Mineral dan Minyak Bumi, tetapi tidak mencakup aktivitas penambangan (eksploitasi) air dari dalam bumi.
   
4. Industri Mineral dan Minyak Bumi dikenal sebagai penambangan SDA dari bumi yang melalui satu rangkaian kepemilikan, berbagai proses dan tahapan kegiatan. Tahapan kegiatan tersebut adalah penyelidikan umum, eksplorasi, konstruksi, eksploitasi dan penutupan tambang. Penilai dan pengguna jasa penilaian perlu membedakan antara real properti, personal properti dan kepentingan bisnis yang terkait pada tahapan kegiatan tersebut.
   Untuk pelaporan keuangan diperlukan pengenalan terhadap berbagai klasifikasi aset, untuk dapat dikelompokkan sesuai dengan kepentingannya. Selain itu, pemahaman yang jelas dan tepat dari pembedaan tersebut penting dalam pelaksanaan penilaian yang selanjutnya akan digunakan bagi kepentingan publik.
   
5. Penilaian dalam Industri Pertambangan seringkali tergantung dari informasi yang diberikan oleh tenaga ahli atau tenaga spesialis terakreditasi di bidang industri pertambangan tersebut.
   
6. Salah satu karakteristik umum yang membedakan Industri Pertambangan dengan sektor industri atau sektor ekonomi lainnya adalah adanya penyusutan (deplesi) SDA yang dapat tidak tergantikan. Meskipun demikian ada SDA tertentu yang secara alami tergantikan (renewable). Salah satu contoh pertambangan yang tergantikan secara alami adalah mineral yang terangkut air (water transported minerals) dan cairan panas bumi (geothermal). Sumber daya alam yang melekat di bumi merupakan bentuk bagian dari real estat.
   
   • Kuantitas dan kualitas tertinggi dari suatu kepentingan ekonomi yang dapat diperoleh dari suatu pertambangan SDA sering tidak diketahui pada tanggal penilaian.
7. Berikut ini adalah contoh dari SDA yang tidak tergantikan, tetapi tidak terbatas pada:
   
   • Kandungan mineral logam mengandung bahan logam seperti tembaga, alumunium, emas, besi, mangan, nikel, kobalt, seng, timah hitam, perak, timah, dan, kelompok logam uranium.
     
   • Kandungan mineral bukan logam seperti batubara, kalium karbonat, fosfat, belerang, magnesium, batu kapur, garam, pasir besi, berlian dan batu-permata lain
     
   • Material Konstruksi seperti pasir, kerikil, batu pecah dan dimension stone).
     
   • Kandungan Minyak Bumi termasuk minyak, gas alam, gas alam cair, gas lain, minyak berat dan pasir minyak (oil sands)
8. Ada perbedaan nyata antara tahapan produksi dan transportasi dari industri mineral dan minyak bumi yang harus dipahami:
   
   • Butir 1.7.1, 1.7. 2, dan 1.7.3 di atas mencakup produk dari industri pertambangan mineral, yang umumnya menambang mineral berharga dengan tambang di permukaan tanah (open pit, open-cast, strip mine, quarry yang digunakan untuk menghasilkan bahan konstruksi juga dianggap sebagai tambang di permukaan tanah), atau tambang di bawah tanah.
     Beberapa penambangan dilakukan melalui sumuran-sumuran, sebagai contoh, tambang belerang, dan peluruhan (leaching) setempat (tambang cair) dari berbagai bahan mineral garam dan uranium. Beberapa penambangan dilakukan dengan cara menggali dasar air (bodies of water”), seperti timah, pasir besi, intan dan endapan emas. Penambangan mineral dari air, seperti halit (garam biasa) dan magnesium, juga merupakan bagian dari Industri mineral.
     
   • Industri Mineral umumnya mempunyai tahapan penambangan yang terencana dan umur tambang tertentu, meskipun demikian umur tambang ini sering diperpanjang karena adanya cadangan Mineral melebihi dari yang direncanakan .
     
   • Bahan baku yang tercantum pada Butir 1.7.4 di atas dihasilkan oleh industri perminyakan yang diperoleh produknya melalui sumur-sumur bumi yang dibor pada kerak bumi.
     Penambangan dari bahan tambang padat akan lebih padat karya dibandingkan penambangan bahan tambang cair. Seseorang bisa mengoperasikan penambangan minyak dan gas dengan pompa atau katup/keran, dengan sesekali memerlukan pemeliharaan sumur atau teknisinya. (well work-over crews) (?)
     
   • Pada Industri Minyak Bumi seringkali dilakukan penambangan minyak mentah yang ekonomis lebih dari satu kali. Pada akhir penambangan tahap awal, biasanya masih banyak cadangan minyak yang mungkin tersisa. Metode sekunder atau pemulihan yang ditingkatkan (enhanced oil recovery) sering diterapkan untuk mendapatkan tambahan minyak dan gas alam yang tersisa. Umumnya sebagian besar dari minyak masih tersisa pada akhir operasi/kegiatan produksi setelah penambangan awal.
     
   • Perbedaan nyata lainnya antara industri pertambangan mineral dan minyak bumi berhubungan dengan kebutuhan atas permukaan/luasan tanah untuk pabrik pengolahan dan infrastrukturnya. Secara relatif luas permukaan yang diperlukan untuk operasi/kegiatan sumur minyak atau gas lebih kecil/sedikit dibandingkan industri pertambangan mineral. Suatu kegiatan penambangan mineral sering memerlukan area tanah yang lebih luas untuk tempat penimbunan dan pembuangan dari mineral sisa (waste) dan lapisan tanah penutup, seperti halnya suatu lubang terbuka jika memungkinkan.
     
   • Minyak mentah, gas alam dan produk minyak bumi suling umunya tidak diangkut langsung ke pasar atau konsumen tetapi disalurkan melalui pipa. Sebaliknya, suatu produk tambang umumnya diangkut ke pasar atau diangkut melalui kereta api atau truk, sehingga menimbulkan perbedaan biaya awal dan dampak lingkungan.
9. Industri Mineral dan Minyak Bumi keduanya merupakan salah satu industri utama di seluruh dunia. Produk industri ini penting untuk kebutuhan ekonomi modern. Persediaan/perbekalan bahan mentah maupun yang sudah disuling akan dipergunakan untuk industri hilir lain, seperti penghasil energi/catu daya, konstruksi, pabrikasi, transportasi dan komunikasi.
   
10. Eksplorasi dari properti Mineral dan Minyak Bumi merupakan aktivitas/kegiatan yang beresiko tinggi. Upaya dan kajian lengkap harus dilakukan untuk menentukan kelayakan produksi secara teknis dan ekonomis. Mayoritas besar dari properti Mineral dan Minyak Bumi tidak mencapai taraf/tahap produksi.
    
11. Proyeksi pendapatan bersih yang diperoleh atau potensi pendapatan dari suatu properti Industri Pertambangan SDA adalah yang paling menentukan nilai. Perolehan bersih akan bervariasi dari tahun ke tahun, tergantung dari jenis komoditas SDA, sifat siklus dari pasar dan harga komoditas, dan variasi dalam tingkat produksi dan biaya.
    
12. Properti SDA Mineral dan Minyak Bumi dinilai terutama berdasarkan keberadaan cadangan (reserve) Mineral atau Minyak Bumi, dan potensi sumber daya (resource) Mineral atau Minyak Bumi, atau potensi untuk penemuan SDA. Kuantitas dan mutu cadangan SDA ini mungkin bervariasi sesuai berlalunya waktu terkait dengan kondisi ekonomi yang berkembang dan teknologi yang makin maju, juga keberhasilan eksplorasi. Meskipun demikian, kuantitas SDA tersebut tetap bersifat terbatas dan akan habis oleh waktu.
    
13. Aktiva tetap, pabrik dan peralatan (lihat Daftar Kata/Glossary untuk definisi) yang khusus dipergunakan untuk penambangan dan pengolahan bahan tambang Industri Pertambangan, hanya memiliki nilai sedikit atau bahkan tanpa nilai ketika dipisahkan dari unit produksi di lapangan.
    
14. Properti eksplorasi mempunyai nilai aset yang diperoleh dari potensinya atas keberadaan dan penemuan deposit mineral atau Minyak Bumi yang terkandung di dalamnya yang layak secara ekonomis. Hak/Kepentingan Properti Eksplorasi dapat diperjualbelikan di pasar. Banyak dari transaksi ini melibatkan pengaturan kepentingan parsial, seperti adanya opsi atau kerjasama joint venture.
    
    • Nilai dari satu Properti Eksplorasi sebagian besar tergantung pada informasi geologi permukaan dan bawah permukaan dan informasi terkait lainnya, serta penafsirannya. Karakteristik detail suatu kandungan/deposit bahan tambang dalam suatu properti mungkin sedikit diketahui sampai kandungan/deposit tersebut ditemukan dan dieksplorasi.
      
    • Deposit tambang seringkali berlokasi di daerah terpencil dan secara umum sebagian besar atau seluruhnya berada di bawah permukaan tanah, dan terkadang di bawah dasar air atau di bawah laut.
15. Nilai residual dari kepentingan/hak real properti, pabrik dan peralatannya seperti halnya kebutuhan reklamasi lingkungan (sebagai kewajiban dan peningkatan properti), adalah faktor penting yang terkait dalam proses penilaian untuk properti Industri Pertambangan.

2.0 Ruang Lingkup

1. PPPI ini memberikan panduan khusus untuk penilaian aset dan kepentingan pada Industri Pertambangan. Pedoman ini merupakan panduan tambahan untuk penerapan dari Standar Penilaian Indonesia (SPI 1, 2 dan 3), Penerapan Penilaian Indonesia (SPI 1 dan 2) dan Panduan Penerapan Penilaian Indonesia (PPPI). Dengan demikian, secara khusus PPPI ini akan menunjang PPPI yang ada untuk penerapannya pada Industri Pertambangan.
   PPPI 1 Penilaian Real Properti;
   PPPI 2 Penilaian Hak Sewa;
   PPPI 3 Penilaian Mesin dan Perlatan;
   PPPI 4 Penilaian Aset Tak berwujud;
   PPPI 5 Penilaian Personal Properti;
   PPPI 6 Penilaian Bisnis;
   PPPI 7 Penilaian Properti Agri;
   PPPI 8 Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan;
   PPPI 9 Analisa Discounted Cash Flow (DCF);
   PPPI 10 Kualifikasi Penilai dan Benturan Kepentingan;
   PPPI 11 Tujuan dan Dasar Penilaian yang Digunakan;
   PPPI 12 Syarat Penugasan;
   PPPI 13 Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan;
   PPPI 14 Kaji Ulang Penilaian;
   PPPI 15 Penilaian Properti Usaha Khusus;
   PPPI 16 Penilaian Massal untuk Kepentingan Perpajakan;
   
2. Kepemilikan dari atau hak atas suatu sistem pasokan air industri dan penyimpanan air, dapat menjadi suatu komponen penting dalam penilaian properti pada Industri Pertambangan. Hak atas air mungkin melekat pada tanah atau mungkin diperoleh dari tempat lain. Hak dan fasilitas untuk angkutan dan penyimpanan dari “off-site water” yang memadai mungkin diperlukan untuk jaminan pasokan air. Penilaian terhadap kontribusi hak-hak semacam ini memiliki masalah tersendiri yang harus dipertimbangkan oleh penilai. Bagaimanapun, PPPI ini tidak memberikan panduan khusus untuk penilaian atas kepemilikan air, hak, angkutan dan penyimpanannya.
   
3. Ketika prosedur diterapkan atau dimaksudkan untuk laporan keuangan yang berpedoman ke pasar, Penilai harus memperhatikan ketentuan pada SPI 1- Penilaian untuk Pelaporan Keuangan, yang berhubungan dengan PPPI ini. Pada beberapa negara, pasar sekuritas dan lembaga administrasi mungkin memerlukan laporan khusus untuk Industri Mineral dan Minyak Bumi yang mengesampingkan ketentuan SPI.
   
4. Sementara menyediakan panduan tambahan untuk menyusun dan melaporkan penilaian terhadap properti dan hak/kepentingan suatu Industri Pertambangan, sesuai dengan Butir. 2. 1 di atas, ketetapan dari PPPI ini tidak menggantikan ketetapan lain pada Standar Penilaian Indonesia.

3.0 Definisi

1. Industri Pertambangan. Industri yang mencakup penemuan, penambangan dan proses yang terkait SDA mineral dan minyak bumi pada lokasi di atau di dekat kerak bumi. Industri ini terdiri dari Industri Mineral dan Industri Minyak Bumi. Sektor ini tidak meliputi sektor industri yang difokuskan pada eksploitasi air dari bumi, tetapi termasuk penambangan dari geothermal.
   
2. Properti Eksplorasi atau Area Eksplorasi. Suatu hak/kepentingan atas real properti Mineral atau Minyak Bumi yang secara aktif sedang dieksplorasi kandungannya, hanya saja secara ekonomi belum layak.
   
3. Studi Kelayakan Industri Pertambangan. Suatu studi menyeluruh terhadap suatu deposit Mineral atau akumulasi Minyak Bumi, dengan mempertimbangkan semua faktor geologi, rancang-bangun, operasional, ekonomi, pemasaran, lingkungan, peraturan dan faktor lain yang terkait secara cukup rinci. Studi ini cukup memadai untuk dipergunakan sebagai landasan pengambilan keputusan akhir oleh pemilik atau lembaga keuangan untuk memulai/melanjutkan pekerjaan, atau membiayai, pengembangan properti yang prospektif untuk produksi Mineral atau Minyak Bumi. Lihat juga Prastudi kelayakan.
   
4. Mineral. Semua material yang terjadi secara alami yang berguna untuk, dan/atau memiliki suatu nilai yang diberikan oleh manusia, dan diketemukan di dalam atau pada kerak bumi. Untuk penggunaan PPPI ini, mineral meliputi bahan tambang logam, bahan tambang industri, agregat, batu mulia dan bahan bakar; tetapi Mineral tidak meliputi Minyak Bumi, yang didefinisikan secara terpisah.
   
5. Cadangan Mineral. Seperti didefinisikan oleh Komite Standar Pelaporan Internasional Cadangan [Mineral] Gabungan / the Combined [Mineral] Reserves International Reporting Standard Committee (CRIRSCO): “Secara ekonomis bagian yang dapat digali/ditambang dari suatu Cadangan Sumber Daya Mineral yang terukur dan/atau terindikasi, termasuk bahan yang melarut dan cadangan untuk kehilangan yang mungkin terjadi waktu penambangan. Hasil kajian secara wajar yang dapat meliputi Studi Kelayakan yang telah diselesaikan beserta pertimbangannya, dan telah dimodifikasi oleh, asumsi tambang secara realistis, ilmu logam/metalurgi, ekonomi, pemasaran, legal, lingkungan, sosial dan faktor kepemerintahan. Penilaian ini menunjukkan pada saat pelaporan, bahwa penambangan dibenarkan. Berdasarkan tingkat keyakinan yang makin tinggi, Cadangan Mineral dibagi ke dalam Cadangan Mineral Terkira/Terduga (probable) dan Cadangan Mineral Terbukti (proved).
   Dengan cara yang sama, The United Nations Framework Classification (UNFC) mendefinisikan suatu cadangan Mineral dan sub divisinya dengan menerapkan sistem kode UNFC atau definisi lain dari cadangan Mineral/Bahan Tambang untuk pelaporan keuangan publik atau penggunaan laporan sesuai undang-undang yang harus merekonsiliasikan Cadangan Mineral ke kategori Cadangan Terkira/Terduga dan Terbukti dari CRIRSCO untuk tujuan penilaian.
   
6. Sumber Daya Mineral. Sebagaimana didefinisikan oleh CRIRSCO: "suatu konsentrasi atau munculnya bahan dari suatu hak/kepentingan ekonomi intrinsik di dalam atau pada kerak bumi (suatu kandungan) dengan bentuk dan kuantitas yang layak untuk dilakukan penambangan secara ekonomis. Lokasi, kuantitas, tingkatan, karakteristik geologi dan kesinambungan dari suatu cadangan Sumber Daya Mineral diketahui, diestimasi atau ditafsirkan dari kejadian geologi khusus dan pengetahuan. Sumber Daya Mineral dibagi sesuai dengan peningkatan bukti geologis, menjadi kategori terkira, terunjuk dan terukur. Bagian kandungan yang tidak mempunyai prospek yang memadai untuk dilakukan penambangan secara ekonomis, tidak termasuk dalam Sumber Daya Mineral”.
   The United Nations Framework Classification (UNFC) dengan cara yang sama mendefinisikan suatu Sumber Daya Mineral dan anak cabang/sub-divisinya, menerapkan sistem kode UNFC. Untuk kepentingan PPPI ini, bahan pertambangan/mineralisasi yang digolongkan ke dalam kategori UNFC”s G4 ("Reconnaissance Study atau survey tinjau"), tidak termasuk Sumber Daya Mineral. Pilihan untuk mengadopsi UNFC atau definisi lain dari Sumber Daya Mineral guna pelaporan keuangan publik atau penggunaan laporan sesuai dengan undang-undang harus merekonsiliasikan Cadangan Mineral ke kategori Cadangan Terkira/Terduga dan Terbukti dari CRIRSCO untuk tujuan penilaian.
   
7. Industri Mineral. Entitas yang melakukan eksplorasi, penambangan, pengolahan dan pemasaran Mineral/bahan tambang. PPPI ini tidak dimaksudkan untuk mencakup aset hilir dari instalasi pengolah logam atau pabrik pengolahan mineral/bahan tambang, seperti aset untuk distribusi logam yang diolah ke pabriknya, atau produk mineral ke pengecer atau pasar akhir.
   
8. Minyak Bumi (Petroleum). Setiap hidrokarbon yang terjadi secara alami, baik berupa gas, cairan atau padatan. Produk Minyak Bumi mentah terutama adalah minyak mentah dan gas alam.
   
9. Industri Minyak Bumi. Entitas yang melakukan eksplorasi, penambangan, pemrosesan, penyulingan dan pemasaran Minyak Bumi mentah dan gas ikutannya. PPPI ini tidak dimaksudkan untuk mencakup aset hilir dari penyulingan minyak bumi dan pabrik pengolah gas alam, seperti aset untuk distribusi produk penyulingan minyak bumi ke pedagang eceran.
   
10. Cadangan Minyak Bumi. Seperti didefinisikan oleh Society of Petroleum Engineers (SPE) dan World Petroleum Congress (WPC): "Kuantitas Minyak Bumi yang diantisipasi untuk secara komersial dipulihkan dari akumulasi yang telah diketahui dari data untuk waktu selanjutnya. Semua cadangan (Minyak bumi) tersebut seharusnya sudah diperkirakan tingkat ketidakpastiannya. Ketidakpastian cadangan secara garis besar tergantung pada jumlah data geologi dan teknis yang dapat diandalkan pada saat melakukan estimasi dan penafsiran data tersebut. Tingkat ketidakpastian secara relatif bisa dilakukan dengan melakukan pengelompokan cadangan ke dalam satu atau dua klasifikasi pokok, baik yang dapat dibuktikan atau yang tidak dapat dibuktikan. Cadangan yang tidak dapat dibuktikan memiliki kepastian yang lebih rendah dibandingkan dengan cadangan yang dapat dibuktikan, dan lebih lanjut disub-klasifikasikan sebagai cadangan yang terkira dan terunjuk (probable & possible reserves) untuk menunjukkan peningkatan secara progresif atas ketidakpastian cadangannya. Cadangan yang dapat dibuktikan dapat dikategorikan sebagai yang dapat dikembangkan atau yang tidak dapat dikembangkan.
    The United Nations Framework Classification (UNFC) dengan cara yang sama mendefinisikan Cadangan Minyak Bumi dan subdivisinya, menerapkan sistem kode UNFC.
    
11. Sumber Daya Minyak Bumi. Untuk maksud PPPI ini, sumber daya minyak bumi hanya meliputi Cadangan Minyak Bumi dan potensi sumber daya. Potensi Sumber Daya sebagaimana didefinisikan oleh Masyarakat Insinyur Perminyakan (Society of Petroleum Engineers/SPE) / Konggres Perminyakan Dunia (World Petroleum Congress/WPC), yang tergabung dalam Asosiasi Ahli Geologi Perminyakan Amerika (the American Association of Petroleum Geologist/AAPG), adalah ” Kuantitas Minyak Bumi yang diantisipasi untuk secara potensial dipulihkan dari akumulasi yang telah diketahui, tetapi bukan untuk waktu sekarang dipertimbangkan untuk dapat dipulihkan kembali secara komersial.
    The United Nations Framework Classification (UNFC) dengan cara yang sama mendefinisikan cadangan Minyak Bumi dan subdivisinya, menerapkan sistem kode UNFC. Untuk maksud PPPI ini, akumulasi minyak bumi yang diklasifikasikan dalam kategori UNFC G4”s ("Potential Geological Conditions") tidak termasuk sebagai Cadangan Minyak Bumi.
    
12. Pra-Study Kelayakan Industri Pertambangan. Studi dari suatu kandungan Mineral/bahan tambang atau Minyak Bumi, yang mempertimbangkan secara cukup rinci semua faktor geologi, rancang-bangun, pengoperasian, ekonomi, lingkungan dan faktor lain yang terkait, dipergunakan sebagai landasan yang layak dalam pengambilan keputusan untuk dilanjutkan sampai Studi Kelayakan.
    
13. Royalti atau Hak atas Royalti ("Royalty Interest") di Industri Pertambangan. Bagian untuk pemilik tanah atau pemberi sewa (pihak yang menyewakan) dari suatu produksi, dalam bentuk uang atau produk, tanpa pembebanan biaya produksi. "Overriding Royalty" adalah suatu bagian dari bahan tambang atau minyak bumi yang diproduksi, tanpa pembebanan biaya produksi, dibayarkan ke pihak selain dari pemberi sewa yang melebihi dan di atas royalti bagi pemberi sewa.
    Kuasa Pertambangan merupakan wewenang yang diberikan kepada badan/perorangan untuk melaksanakan usaha pertambangan. Kuasa pertambangan dapat dibedakan menjadi 5 jenis yaitu:
    
    • Kuasa Pertambangan Penyelidikan Umum
      
    • Kuasa Pertambangan Eksplorasi
      
    • Kuasa Pertambangan Eksploitasi
      
    • Kuasa Pertambangan pengolahan dan pemurnian, dan
      
    • Kuasa Pertambangan pengangkutan dan penjualan
14. Pakar Teknis pada lndustri Pertambangan (Dalam PPPI ini selanjutnya disebut Pakar Teknis). Seseorang yang bertanggung-jawab atas seluruh atau sebagian dari Penilaian Teknis yang mendukung suatu Penilaian atas Industri Pertambangan. Seorang Pakar Teknis harus mempunyai pengalaman yang memadai sesuai dengan bidangnya dan apabila diperlukan oleh undang-undang atau peraturan, harus menjadi anggota atau mempunyai ijin dari suatu lembaga profesional yang diakui dan berwenang memberikan sanksi atau ijin kepada anggotanya. Seorang spesialis terakreditasi tidak boleh mengambil alih tanggungjawab untuk seluruh atau sebagian dari satu Penilaian Teknis apabila bukan Pakar Teknis.
    
15. Penilaian Teknis pada Industri Pertambangan. Suatu dokumen teknis yang disusun oleh (seorang/lebih) Pakar Teknis yang mendukung Penilaian atas Industri Pertambangan dan yang dilampirkan pada, atau menjadi bagian dari suatu Laporan Penilaian.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi

1. Pada saat ini ada beberapa pendekatan mengenai pengukuran "Kegiatan Hilir (Upstream Activities)", yang termasuk eksplorasi untuk, penemuan dari, dan perolehan atau pengembangan dari Mineral atau Sumber Daya Minyak Bumi sampai pada cadangan tersebut pertama kalinya dapat dijual atau dipergunakan. Komponen pengeluaran yang paling berisiko tinggi dalam kegiatan ini mengarah pada 2 (dua) pendekatan utama pada akuntansi Biaya Historis untuk Industri Pertambangan, yaitu:
   
   • Seluruh "biaya eksplorasi dan evaluasi" dihapusbukukan kecuali jika biaya semacam ini diharapkan untuk diperoleh kembali, atau kegiatan tersebut belum dapat memastikan apakah biaya yang dikeluarkan secara ekonomis dapat dikembalikan (misalnya adaptasi pendekatan ”Successful efforts”). Dalam penerapan dari pendekatan ini, terdapat variasi untuk jenis biaya yang dapat dikapitalisasikan dan perlakuan terhadap biaya sebelum penentuan "keberhasilan" atau sebaliknya, dari aktivitas eksplorasi dan evaluasi: dan
     
   • Semua pengeluaran yang terjadi pada saat penemuan dan pengembangan Cadangan Mineral dan Minyak Bumi dikapitalisasikan dan diperlakukan sebagai bagian dari biaya atas cadangan apapun yang mungkin diketemukan (misalnya pendekatan "full costs").
2. Pada Desember 2004, the International Accounting Standards Board (IASB) menerbitkan IFRS 6 Exploration for and Evaluation of Mineral Resources (Eksplorasi pada dan Evaluasi atas Cadangan Mineral. Ketentuan dalam Standar menyatakan, entitas diijinkan untuk mengakui pengeluaran eksplorasi dan evaluasinya sebagai "aset-aset eksplorasi dan evaluasi”. Standar mensyaratkan aset tersebut untuk dicatat pada saat pengakuan awal biaya. Setelah pengakuan awal, suatu entitas dapat memiilih untuk menerapkan model biaya atau revaluasi. (seperti disebutkan baik di PSAK 16 – Properti, mesin dan Peralatan, atau PSAK 38 - Aset Tak Berwujud) untuk mengukur aset eksplorasi dan evaluasinya.
   
   • Konsep aset eksplorasi dan evaluasi, dan biaya yang membentuk aset tersebut, menerapkan kesamaan model biaya dan revaluasi yang diuraikan di atas.
3. IFRS 6 Butir 9 menyatakan bahwa: “suatu entitas seharusnya menentukan suatu kebijakan untuk pengeluaran yang diakui sebagai aset eksplorasi dan evaluasi dan menerapkan kebijakan secara konsisten. Dalam membuat ketentuan ini, suatu entitas mempertimbangkan pada tingkat apa suatu pengeluaran dapat dikaitkan dengan penemuan sumber daya mineral khusus. Berikut adalah contoh pengeluaran yang mungkin termasuk dalam pengukuran awal suatu aset eksplorasi dan evaluasi, termasuk namun tidak terbatas pada:
   
   • akuisisi hak untuk eksplorasi;
     
   • kajian secara topografi, geologi, studi geokimia dan geofisika;
     
   • pengeboran eksplorasi;
     
   • penelusuran (trenching)
     
   • pengambilan conto (sampling); dan
     
   • aktivitas yang terkait dengan evaluasi kelayakan teknis dan komersial untuk penambangan suatu sumber daya mineral ”
   • IFRS 6, Butir 5 (a), meniadakan "aktivitas/kegiatan yang mendahului eksplorasi dan evaluasi atas sumber daya mineral” dari cakupan standar ini.
     
   • IFRS 6, Butir 10, menambahkan pernyataan bahwa “apabila kelayakan teknis dan komersial dari penambangan sumber daya mineral dapat dilaksanakan, pengeluaran yang terkait dengan pengembangan sumber daya mineral seharusnya tidak lagi diakui sebagai aset eksplorasi dan evaluasi. Kerangka kerja dan PSAK 38 – Aset tak Berwujud memberikan panduan untuk pengakuan aset yang timbul dari pengembangan (atau tahap pengembangan dari suatu proyek internal)”.
     
   • Jika fakta dan keadaan dinyatakan pada Standar Akuntansi (IAS) Butir 20 menyarankan bahwa jumlah tercatat (carrying amount) dari aset eksplorasi dan evaluasi mungkin melebihi jumlah yang dapat diperoleh kembali (recoverable amount), entitas perlu untuk mengukur dan mengungkapkan setiap kerugian penurunan nilainya (impairment). Taraf di mana asset-aset tersebut dikaji penurunan nilainya mungkin melibatkan satu atau lebih unit yang menghasilkan, yang menghasilkan jumlah yang lebih tinggi daripada yang diijinkan sesuai PSAK 36.
     
   • Dalam konteks IFRS 6, sumber daya, mineral meliputi mineral/bahan tambang, minyak, gas alam dan sejenisnya yang merupakan sumber daya tidak terbaharukan (lihat Definisi di Appendix A, IFRS 6) maupun di Butir 3.6 dan 3.ll di atas.
4. Standar IASB yang mensyaratkan penentuan nilai untuk diatur dalam PPPI ini, termasuk:
   
   • PSAK 36 Penurunan nilai Aset - untuk penentuan jumlah yang dapat diperoleh kembali dari suatu aset (termasuk aset cadangan dan sumber daya dengan turunannya) agar dapat memastikan apakah aset turun nilainya. Proses ini memerlukan penentuan "nilai wajar dikurangi biaya penjualan (fair value less costs to sell)" dan/atau "nilai dalam penggunaan (value in use)" seperti didefinisikan dalam Standar.
     
   • IFRS 3 Kombinasi Usaha - untuk penentuan jumlah tercatat dari aset yang diperoleh pada saat perolehan dari suatu bisnis (termasuk aset cadangan dan sumber daya beserta turunannya); dan
     
   • IAS 16 Properti, Mesin dan Peralatannya – untuk revaluasi dari properti (jika dipilih) dari mesin dan peralatannya yang berhubungan dengan kegiatan penambangan.
5. PPPI ini mengakui bahwa Biaya Historis dari penemuan dan pengembangan cadangan Mineral/Bahan Tambang dan Minyak Bumi biasanya tidak mengindikasikan nilai yang dapat direalisasikan dari cadangan tersebut setelah berhasil dibuktikan.

5.0 Panduan Penerapan

1. Konsep penilaian
   
   • Ketetapan dari PPPI ini dimaksudkan untuk meyakinkan penerapan Prinsip Penilaian yang berlaku secara umum (Generally Accepted Valuation Principles/GAVP) pada Penilaian Industri Pertambangan, sebagaimana dinyatakan dalam Standar Penilaian Indonesia - Konsep dan Prinsip Umum Penilaian.
     
   • Standar Nilai adalah Nilai Pasar yang didefinisikan dalam SPI 1 –Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian. Apabila beberapa jenis nilai lainnya ditentukan sesuai dengan SPI 2 – Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar, Penilai perlu memberikan definisi yang jelas dari nilai itu dan ditekankan dalam Laporan Penilaian seperti ditentukan di SPI 3, dan diberi keterangan secara jelas dan tidak menyesatkan.
     
   • Jenis properti yang dimaksud dalam penilaian properti Industri Mineral/Bahan Tambang dan Minyak Bumi, harus diidentifikasikan secara benar agar bisa memilih dengan benar Standar SPI dan PPPI yang dapat diterapkan. Mineral dan Minyak Bumi in situ secara alami merupakan bagian dari fisik tanah dan Real Estat. Kepemilikan dari Mineral dan Minyak Bumi in situ, suatu hak/kepentingan atas suatu SDA, dan hak untuk mengeksplorasi dan menambang seperti SDA, tergolong ke dalam real properti, kecuali jika didefinisikan lain dalam undang-undang. Mineral dan Minyak Bumi akan tergolong ke dalam Personal Properti selama pengangkutan dan pengolahan berlangsung. Kegiatan operasi dari suatu tambang, quarry atau sumur minyak bumi adalah suatu kegiatan bisnis, sebagaimana halnya pengangkutan dan proses pengolahan Bahan Tambang/mineral dan Minyak Bumi. Kegiatan bisnis semacam ini pada umumnya dilakukan oleh suatu perusahaan Industri pertambangan yang memiliki aset real properti dan personal properti,dan aktivitas operasionalnya memiliki kontribusi pada Nilai Usaha yang Berjalan (going concern value) dari entitas bisnis tersebut.
     
   • Aspek kunci penilaian suatu properti industri pertambangan SDA adalah bahwa hak/kepentingan properti dan hak terkait yang dinilai harus diidentifikasikan dengan baik.
     
   • Dalam beberapa situasi, Penilaian pasar terhadap suatu properti Industri Pertambangan sebagai Real Properti harus berdasarkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use Study/ HABU) dari properti tersebut. Hal ini memerlukan pertimbangan penggunaan properti untuk aspek non-Mineral atau non-Minyak Bumi, jika penggunaan tersebut dimungkinkan. Pertimbangan juga harus dilakukan terhadap perubahan strategi eksplorasi, pengembangan atau operasi, atau potensi untuk menyewakan properti, guna memaksimalkan manfaat ekonomisnya.
     
   • Pada penentuan HABU, penilai seharusnya menentukan penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut
     
   • Dalam melakukan suatu Penilaian Pasar, secara umum terdapat 3 (tiga) Pendekatan Penilaian sebagai bahan pertimbangan:
     
     • Pendekatan Data Pasar (disebut juga Pendekatan Pasar untuk Penilaian Bisnis), umumnya secara tidak langsung (Lihat Butir 5.3.1 di bawah);
       
     • Pendekatan (Kapitalisasi) Pendapatan, termasuk pendekatan DCF yang berbasis pasar.
       
     • Pendekatan Biaya (disebut Pendekatan berdasarkan Aset untuk Penilaian Bisnis), meliputi Biaya Pengganti Terdepresiasi dan Analisis Biaya Ekivalen.
   • Apabila satu atau lebih Pendekatan Penilaian di atas dipilih untuk diterapkan diantara yang lainnya, maka alasan pemilihan pendekatan tersebut harus dinyatakan.
     
   • Sebagaimana diterapkan untuk hak/kepentingan atas properti SDA Mineral dan Minyak Bumi, penggunaan Metode Penilaian yang sesuai tergantung pada tahapan eksplorasi atau pengembangan properti. Untuk kemudahan, properti Mineral/Bahan Tambang dan Minyak Bumi dapat digolongkan menjadi empat jenis utama, meskipun terkadang penggolongannya menjadi opini dari Penilai atau Tenaga Ahli.
     
     • Properti eksplorasi;
       
     • Properti sumber daya;
       
     • Properti pengembangan;
       
     • Properti produksi;
   • Properti eksplorasi didefinisikan pada Butir 3.2.
     
   • Properti sumber daya mengandung suatu sumber daya Mineral atau sumber daya minyak bumi, tetapi belum dilakukan pra-studi kelayakan atau studi kelayakan untuk secara ekonomis dianggap layak.
     
   • Properti Pengembangan, pada umumnya telah ditunjukkan oleh studi kelayakan bahwa secara ekonomis layak, tetapi belum masuk dalam tahap produksi.
     
   • Properti produksi telah memiliki kegiatan yang aktif menghasilkan mineral atau minyak bumi pada saat dilakukan penilaian.
     
   • Tahapan yang berbeda dari eksplorasi dan pengembangan memiliki tingkat risiko yang berbeda. Risiko-risiko ini berkaitan dengan kemungkinan terjadinya kegiatan produksi Mineral atau minyak bumi yang hanya terjadi sesekali atau berkesinambungan. Kegiatan suatu properti eksplorasi mendahului properti sumber daya, dilanjutkan dengan properti pengembangan, dan menjadi properti produksi, dan sejalan dengan pentahapan tersebut semakin banyak informasi teknis yang diperoleh yang memungkinkan adanya analisa teknis, termasuk di dalamnya melakukan pra-studi kelayakan dan studi kelayakan. Dengan demikian akan mengurangi faktor risiko, dan pada saat yang sama jumlah investasi modal yang tinggi dan mengandung risiko meningkat pula.
   
   Pendekatan Penilaian untuk berbagai jenis penggolongan Properti SDA:
   

   Pendekatan Penilaian	Properti Eksplorasi	Properti Sumber Daya	Properti Pengembangan	Properti Produksi
   Pendapatan	Tidak	Dalam Beberapa Kasusu	Ya	Ya
   Data Pasar	Ya	Ya	Ya	Ya
   Biaya	Ya	Dalam Beberapa Kasusu	Tidak	Tidak

   
   
   • Hasil dari setiap pendekatan dan metode penilaian yang digunakan haruslah dibobotkan dan direkonsiliasi ke dalam kesimpulan opini nilai. Alasan-alasan untuk memberikan bobot yang lebih tinggi kepada salah satu pendekatan atau metode yang lainnya haruslah dicantumkan.
2. Kompetensi dan Ketidak berpihakan
   
   • Penilaian yang dilakukan berdasarkan PPPI ini haruslah mengacu pada ketentuan dari KEPI.
     
   • Untuk mengembangkan penilaian atas suatu aset industri pertambangan atau hak/kepentingannya, penilai haruslah memiliki kemampuan/kompetensi yang relevan dengan aset atau hak yang dinilai atau menggunakan jasa tenaga ahli yang memadai.
     
   • Untuk menghasilkan penilaian yang dapat diandalkan dan akurat, biasanya Penilai membutuhkan adanya pelatihan khusus atau bantuan dari tenaga ahli atau yang memiliki akreditasi di bidang geologi, estimasi sumber daya dan cadangan, keteknikan, aspek ekonomi dan lingkungan hidup yang relevan dengan jenis SDA serta lokasi geografisnya. Istilah Tenaga Ahli yang didefinisikan menyangkut orang yang memiliki ”kompetensi” (”Competent Person”), ”Penilai Independen” dan memenuhi persyaratan sesuai ketentuan yang berlaku, apabila penggunaan dari laporan penilaian berkaitan dengan pelaporan keuangan untuk publik/umum atau tujuan lainnya yang diatur oleh regulasi.
     
   • Penilai bertanggung-jawab atas keputusan untuk bergantung kepada penilaian teknis, data, atau opini yang diberikan oleh tenaga ahli atau spesialis lainnya. Tanggungjawab ini termasuk di dalamnya melakukan verifikasi bahwa orang-orang tersebut memiliki kualifikasi yang layak dan kredibilitas serta kompetensi.
3. Pertimbangan khusus untuk Penilaian Industri Pertambangan
   
   • Setiap deposit Mineral, akumulasi Minyak Bumi dan Properti Eksplorasi adalah unik. Oleh sebab itu, perbandingan langsung transaksi properti SDA Mineral atau Minyak Bumi seringkali sulit atau tidak sesuai. Bagaimanapun, analisis penjualan merupakan suatu alat penilaian yang penting. Penyesuaian penjualan atau analisis rasio sering dapat diterapkan untuk tujuan perbandingan penjualan secara tidak langsung. Analisis penjualan dan analisis pasar lainnya dapat menghasilkan faktor-faktor pasar seperti tingkat diskonto pasar, faktor risiko atau faktor ketidakpastian yang bisa dipergunakan pada Pendekatan Pendapatan.
     
   • Dalam suatu laporan penilaian untuk menghasilkan estimasi nilai pasar, analisis penilaian harus berdasarkan pada bukti pasar, ekspektasi dan persepsi pasar dari pelaku pasar terhadap properti yang dinilai, dan bukti pasar tersebut haruslah diterapkan secara konsisten dalam analisis Penilai.
     
   • Metode paling umum dipakai dalam bisnis untuk pengambilan keputusan investasi pada Industri Pertambangan adalah analisis nilai bersih masa kini (NPV) / analisis arus kas terdiskonto (DCF). Penilai harus berhati-hati bahwa metode tersebut dan metode lainnya, seperti metode yang berdasarkan teori opsi, akan menghasilkan estimasi nilai yang bukan Nilai Pasar melainkan Nilai Investasi (Investment Value) atau Nilai dalam Penggunaan (Value in Use), kecuali Penilai secara berhati-hati memastikan diperolehnya estimasi Nilai Pasar. Jika Penilai melaporkan suatu estimasi Nilai Pasar yang diperoleh dari suatu analisis, semua masukan dan asumsi haruslah mencerminkan bukti pasar yang ada, ekspektasi dan persepsi dari pelaku pasar, sesuai dengan PPPI 9. Penyimpangan dari persyaratan dan ketentuan analisis pada PPPI 9 harus dijelaskan.
     
   • Nilai Pasar dari properti dan bisnis SDA dari suatu Industri Pertambangan, biasanya lebih atau kurang dari nilai hasil penjumlahan dari nilai bagian-bagiannya atau komponennya. Sebagai contoh, Nilai Pasar dari suatu bidang real estate yang dimiliki berdasarkan hak milik dan mengandung cadangan Mineral, jarang merupakan penjumlahan dari masing-masing nilai Mineral, permukaan tanah serta pabrik dan peralatannya. Keadaan serupa sering terjadi pada Industri Minyak Bumi.
     
   • Untuk properti SDA Industri Mineral/Bahan Tambang atau Minyak Bumi yang menghasilkan, mungkin terjadi pemisahan hak kepemilikan atas bagian komponen yang digunakan oleh perusahaan, seperti cadangan, royalti, serta pabrik dan peralatannya. Penting bagi Penilai untuk dapat mengenali hak-hak tersebut dengan benar. Selain itu ada kemungkinan pula Penilai diminta untuk melakukan penilaian atas hak/kepentingan setiap kepemilikan secara terpisah.
     
   • Data penting yang digunakan dalam penilaian seharusnya sedapat mungkin diverifikasi keakuratannya secara wajar. Hal ini mungkin termasuk kajian selektif terhadap informasi lubang pengeboran, contoh (sample), dan data analitis yang terkait dengan properti SDA yang dinilai, dan konfirmasi dari informasi yang dipublikasikan mengenai transaksi properti yang sejenis.
     
   • Apabila terdapat lebih dari satu estimasi kuantitas dan kualitas dari sumber daya dan cadangan atas properti SDA yang dinilai, Penilai harus menentukan estimasi yang dianggap paling wajar untuk diungkapkan dan dibahas, dan estimasi yang digunakan sebagai basis pada proses Penilaian, serta harus dijelaskan alasannya. Pembahasan kritis terhadap estimasi alternatif dapat disampaikan dalam Laporan Penilaian.
     
   • Penilai seharusnya mempertimbangkan dan membuat rujukan pada hal-hal yang berdampak signifikan terhadap Penilaian. Bergantung pada jenis properti dan hak yang dinilai, hal-hal tersebut meliputi :
     
     • Status penguasaan, hak dan kepentingan lain;
       
     • Seluruh deposit Mineral/Bahan Tambang atau Minyak Bumi dalam batas-batas penguasaan atau hak;
       
     • Jalur pemasaran serta kualitas dan kuantitas produk yang dapat dijual;
       
     • Sarana dan prasarana infrastruktur, ketetapan bea cukai, biaya dan kewajiban-kewajiban terkait lainnya;
       
     • Kajian lingkungan dan kewajiban pemulihan;
       
     • Setiap aspek hak kepemilikan adat setempat;
       
     • Modal dan biaya operasi;
       
     • Penjadwalan dan penyelesaian proyek;
       
     • Perkiraan nilai sisa;
       
     • Kesepakatan/perjanjian penting dan persyaratan undang-undang / perijinan yang sah;
       
     • Perpajakan dan Royalti;
       
     • Keterbukaan kewajiban dan keuangan;
       
     • Biaya rehabilitasi tapak, reklamasi dan penutupan;
       
     • Aspek penting lainnya yang berpengaruh signifikan terhadap Penilaian;
4. Pengungkapan dalam Laporan Penilaian industri Pertambangan
   
   • Laporan penilaian seharusnya mengidentifikasikan secara memadai jenis properti, hak/kepentingan properti secara spesifik dan hak-hak terkait yang dinilai seperti diatur dalam SPI 3.
     
   • Laporan penilaian harus mengungkapkan nama, kualifikasi profesional dan pengalaman yang relevan dari Penilai, dan tenaga ahli lain yang menyusun penilaian teknis sebagai dasar untuk mendukung penilaian tersebut.
     
   • Laporan penilaian harus didukung dengan pengungkapan peraturan, standar atau ketentuan praktek yang relevan dan dapat diterapkan pada penilaian dan Kajian Teknis yang menunjang. Semua estimasi sumber daya atau cadangan mineral/bahan tambang atau minyak bumi Yang dinyatakan pada laporan penilaian atau penilaian teknis yang mendukung, harus sesuai dengan definisi yang diberikan di bagian 3 di atas, dan sistem penggolongan yang mengacu pada definisi tersebut, kecuali jika terdapat masalah jurisdiksi hukum atau alasan wajar lain yang diungkapkan.
     
   • Apabila sesuai dan memungkinkan, peta, kajian geologi, diagram dan foto seharusnya dimasukkan dalam laporan penilaian untuk membantu pengkomunikasian informasi. Informasi teknis yang relevan mendukung penilaian properti SDA, termasuk estimasi sumber daya dan cadangan yang dinilai, seharusnya diungkapkan dan dibahas dalam suatu penilaian teknis.
     
   • Laporan penilaian seharusnya mengungkapkan apakah pemberi tugas, atau pemilik aset atau pengelola operasionalnya telah memberikan pernyataan bahwa semua data dan informasi yang tersedia dan relevan dengan penilaian, yang diminta oleh Penilai, telah diberikan kepada Penilai.

Related Posts: