PPPI 13 Inspeksi dan Hal Yang Dipertimbangkan

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia
(PPPI 13)
Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1. Inspeksi atau inspeksi ulang dengan tetap mengacu kepada PPPI 12-4.4 Keterbatasan Informasi dan Inspeksi, harus selalu dilaksanakan sejauh dianggap perlu untuk menghasilkan Penilaian yang tepat dengan mempertimbangkan tujuannya, situasi, dan kondisi.
   
2. Sepanjang tidak diatur oleh peraturan perundang-undangan, penilaian yang dicakup dalam SPI ini adalah berlaku secara umum untuk penilaian independen.
   
3. Penilai juga harus memperhatikan semua hal yang mempengaruhi Penilaian dan atau laporan yang dihasilkan.
   
4. Inspeksi yang dilaksanakan dalam penilaian bukanlah seperti suatu survei properti.
   
5. Penilai perlu mempertimbangkan antara prinsip keseragaman (uniformity) dan konsistensi disatu sisi serta keunikan masing-masing properti di sisi lain.

2.0 Ruang Lingkup

1. Panduan ini berlaku bagi semua Penilaian yang tercakup dalam SPI kecuali pada kondisi-kondisi tertentu yang berdasarkan SPI dapat diterima seperti Penilaian Terbatas (PPPI 12-4.5) dan pada Penilaian Bisnis (PPPI 6).

3.0 Definisi

1. Definisi-definisi dan penjelasan yang berhubungan dengan PPPI 13 ini dapat dilihat di dalam Penjelasan Istilah (Glossary).

4.0 Panduan Penerapan

1. Inspeksi harus dilakukan untuk menghasilkan Penilaian yang profesional dengan memperhatikan tujuannya.
   Sebelum melakukan inspeksi, Penilai harus mengajukan permintaan data obyek penilaian seperti data yang terkait dengan legalitas, perizinan dan fisik property.
   
2. Dalam melaksanakan inspeksi, Penilai harus mempertimbangkan hal-hal tersebut di bawah ini :
   
   • Data Umum
     
     • Karakteristik umum wilayah, kota, lingkungan setempat, fasilitas lingkungan, sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan lainnya yang mempengaruhi nilai.
   • Data Properti yang Dinilai
     
     • Spesifikasi properti yang dinilai, seperti: umur, tipe, ukuran, penggunaan, konstruksi dan kondisinya.
       
     • Ukuran-ukuran serta luas dari properti harus berdasarkan praktek penilaian yang berlaku umum dan apabila Penilai memiliki keterbatasan dalam melakukan pemeriksaan ukuran, hal ini harus diungkapkan dalam laporan penilaian.
       Satuan ukuran yang digunakan tergantung kepada satuan ukuran yang umum berlaku di Indonesia.
       Batas-batas fisik properti harus diperiksa terhadap dokumen kepemilikan
       
     • Kondisi properti; Penilai harus berhati-hati dalam melakukan indentifikasi terhadap kondisi properti dan penilai seharusnya dapat memberikan pendapat atas kondisi properti tersebut secara proporsional. Seperti sangat baik, baik, cukup, kurang baik atau buruk (scrap).
       Apabila ditemukan adanya cacat, kerusakan dan keusangan lainnya yang mempengaruhi nilai, maka Penilai harus mengungkapkan kondisi tersebut dalam laporan.
       
     • Stabilitas tanah, termasuk pengaruh dari kegiatan-kegiatan pertambangan, penggalian dan erosi pantai jika relevan;
       
     • Elevasi dan topografi;
       
     • Jenis atau kualitas tanah jika diperlukan relevan;
       
     • Hal-hal lain yang belum diatur dalam PPPI ini dapat dirujuk ke PPPI yang terkait.
   • Hak atas Properti
     
     • Jenis hak atas tanah, dengan semua batasannya, syarat sewa (jika hak sewa), serta hak-hak lainnya pada atau yang melekat pada tanah dan bangunan.
       
     • Data rinci tentang sewa-menyewa serta jenis okupasi lpenghuniainnya.
       
     • Untuk tanah atau bangunan yang masih dalam tahap pembangunan atau pengembangan, perlu mengetahui ada tidaknya perjanjian-perjanjian keuangan yang nanti akan dialihkan.
       
     • Adalah penting bagi Penilai untuk dapat memahami sepenuhnya sifat status dari hak/kepentingan yang melekat pada properti yang dinilai.
       Penilai kadang kala harus dapat membuat asumsi tentang posisi hukum yang sebenarnya dari properti yang dinilai untuk membantu pemberi tugas pada kasus-kasus tertentu apabila yang diperlukan. Penilai harus mengungkapkan dalam laporan bahwa asumsi hukum yang dibuat serta interpretasinya nantinya tergantung kepada hasil kajian dari ahli hukum yang berkompeten atau pihak yang berwenang dan apabila hasil kajiannya berbeda dengan asumsi penilai maka penilaian tersebut tidak berlaku. memunculkan adanya keperluan tersebut bagi penilaian yang bersangkutan.
       Harus dipahami bahwa interpretasi serta kesimpulan yang ditarik dari dokumen hukum adalah menjadi tugas ahli hukum yang berkompeten atau pihak yang berwenangpenasihat hukum.
       Hak kepemilikan atas personal properti dapat dibuktikan antara lain dengan dokumen kepemilikan, kontrak, invoice/ faktur pembelian. Apabila dokumen tersebut tidak dapat diperoleh maka penilai dapat meminta daftar aset tetap pada laporan keuangan atau surat pernyataan kepemilikan properti dari pemberi tugas.
   • Perencanaan dan Persyaratan Hukum
     
     • Rencana tata kota, lingkungan, jalan dan pertimbangan lainnya;
       
     • Pengaruh rencana pemerintah untuk wilayah-wilayah yang atas dasar alasan apa pun akan terkena pembatasan pembangunan.
       
     • Ada tidaknya pelanggaran atas ketentuan perundang-undanganPeraturan yang relevan;
       
     • Penilai harus mempertimbangkan sifat dari properti yang bersangkutan, maksud dari Penilaian serta besar kecilnya lingkup Penilaian yang dilakukan dalam menentukan seberapa jauh aspek hukum yang mungkin mempengaruhi Penilaian harus diselidiki;
       
     • Penilai harus melakukan identifikasi perizinan yang terkait dengan keberadaan properti yang dinilai dan melakukan verifikasi terhadap kondisi properti di lapangan, seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
   • Faktor Lain
     
     • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas properti serta jumlah perhitungan pajak propertiPBB terhutang yang masih harus dibayar;
       
     • Instalasi, mesin, dan peralatan, yang biasanya menjadi bagian yang integral dan tak terpisahkan dari bangunan, dan oleh karena itu harus masuk dalam penilaiPenilaian;
       
     • Perabotan, peralatan dan perlengkapan yang ada dalam bangunan, serta peningkatannya;
       
     • Kemungkinan adanya penggunaan bahan berbahaya atau kontaminasi (lihat ketentuan PPPI-12 butir 4.3.5 tentang kontaminasi) atau teknik yang membahayakan; atau metode teknik konstruksi yang tidak standar;
       
     • Cadangan Barang Modal (Capital Expenditure) untuk menjamin kelangsungan operasional property dengan memperbaiki kerusakan.
       
     • Potensi pengembangannya. Hal khusus yang mungkin perlu dipertimbangkan oleh Penilai sebelum menetapkan hasil nilai atas pengembangan tanah dan bangunan serta suatu pengembangan yang masih dalam proses konstruksi (khusus untuk pengembangan perkebunan diatur sesuai PPPI 7 Penilaian Properti Agri)
       
       • data rinci tentang semua perijinan pembangunan;
         
       • data rinci tentang rencana jalan serta prospek pengembangan baru di wilayah tersebut;
         
       • data rinci tentang pembangunan yang diusulkan;
         
       • data rinci tentang, serta kecukupan infrastruktur layanan serta kecukupannya;
         
       • kondisi dan stabilitas lokasi tanah dan apakah terkena kemungkinan terkontaminasi jika penilai diberikan laporan-laporan yang memadai sesuai dengan laporan atau informasi yang diterima Penilai;
         
       • biaya pembangunan proyek, biaya-biaya yang sudah dikeluarkan hingga tanggal penilaian yang ditandatangani oleh pihak yang berwenang, seperti surveyor kuantitas [QS],, serta biaya dan perkiraan waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan pembangunan dan apakah semuanya ini adalah perkiraan saja atau masih memerlukan saran profesional tambahan. Penilai seharusnya melihat kewajaran biaya yang sudah dikeluarkan tersebut dan melakukan klarifikasi kepada pemberi tugas;
         
       • Biaya bunga selama masa pembangunan;
         
       • Perlakuan dan jumlah atau besarnya keuntungan pihak pengembang.
   • Data Pembanding
     
     • Data penawaran/transaksi pembanding serta bukti Penilaian lainnya, baik untuk penggunaan yang ada sekarang maupun penggunaan alternatif.
       
     • Kondisi dan kecenderungan pasar.
   • Kontaminasi
     
     • Jika ada bukti kontaminasi, tetapi tingkatannya tidak dapat dipastikan karena alasan seperti tidak adanya keterampilan teknis, waktu atau biaya, Penilai harus memilih salah satu hal berikut :
       
       • menolak instruksi yang diberikan; atau
         
       • menerima untuk melaksanakan pekerjaan tersebut, dengan ketentuan:
         
         • membuat dan menyepakati bersama asumsi dan perkiraan yang dibuat (dan menegaskan hal ini dalam laporannya nanti); atau
           
         • melaporkan adanya kontaminasi tersebut, tetapi membuat asumsi bahwa kontaminasi tersebut tidak memiliki pengaruh yang bersifat material terhadap nilai, dan membuat serta mempertegas pernyataan ini dalam laporan, dan merekomendasikan agar dilakukan investigasi yang memadai atas hal mana kemudian laporan dapat ditinjau kembali. Kualifikasi atau kondisi harus diubah untuk mencerminkan asumsi yang digunakan.
       • Apabila Penilai mengetahui adanya kemungkinan kontaminasi pada properti yang berdekatan, hal ini dicatat dan dipertimbangkan dalam laporan.
   • Verifikasi Informasi.
     
     • Penilai perlu melakukan verifikasi atas informasi yang diperoleh dan digunakan dalam penilaian;
       
     • Pemberi tugas atau kuasa dari pemberi tugas tersebut harus memberikan informasi yang akurat dan lengkap kepada Penilai, sedemikian hingga dapat melakukan analisis dan menghasilkan laporan penilaian. Penilai juga akan seharusnya memperoleh informasi dari hasil inspeksinya, atau sumber lainnya, yang mungkin dalam hal akurasi kelengkapannya masih perlu untuk diverifikasi. Untuk setiap kasus, Penilai harus menentukan sejauh mana informasi dimaksud dapat diandalkan, atau Penilai tidak memiliki pilihan lain, selain menggunakan saja informasi dimaksud seperti data dari Pemerintah atau lembaga riset. Ketentuan pada PPPI 12 menetapkan syarat yang berkaitan dengan rujukan dalam laporan, sumber informasi serta verifikasinya;
       
     • Adalah bukan tugas Penilai untuk melakukan uji tuntas (due dilligence) dari aspek hukum atas catatan publik serta catatan kepemilikan;
       
     • Tergantung kepada persyaratan penugasan serta peraturan yang berlaku, dan laporan yang terkait, apabila terdapat properti tipikal dalam jumlah besar/banyak dan secara khusus Penilai memiliki keterbatasan untuk melakukan inspeksi satu persatu, maka Penilai dapat melakukan inspeksi dengan metode sampling dimana hal ini dinyatakan secara jelas di dalam syarat penugasan dan laporan penilaian serta referensi yang dipublikasikan;
       
     • Setiap kali Penilaian ulang dilaksanakan, verifikasi atas informasi yang menjadi dasar Penilaian harus dilakukan. Setiap perubahan yang diberitahukan oleh pemberi tugas harus dilaporkan dan diverifikasi, dan perubahan dimaksud tetap menjadi tanggung jawab pemberi tugas.

Related Posts: