PPPI 15 Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 15
(PPPI 15)
Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus.

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam
Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pembukaan

1. Properti dengan Bisnis Khusus (PBK) (Trade Related Property) adalah properti individual seperti hotel, restoran, Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU), yang dapat berpindah kepemilikannya dalam keadaan beroperasi. Properti ini mencakup tidak hanya tanah dan bangunan tetapi juga perabotan dan perlengkapan serta komponen bisnis yang dibentuk oleh aset tak berwujud, termasuk goodwill yang dapat dialihkan.
   
2. PPPI 15 ini memberikan panduan penilaian PBK sebagai properti yg beroperasi dan alokasi nilai dari PBK ke dalam komponen utamanya. Nilai komponen diperlukan untuk menghitung depresiasi dan pajak. PPPI ini seharusnya dibaca dengan merujuk kepada butir 2.1 di bawah.
   
3. Beberapa konsep penilaian bisnis yang tidak digolongkan sebagai PBK (lihat PPPI 6, Penilaian Bisnis) harus dibedakan dengan penilaian PBK (lihat butir 5.6 dan 5.7.2 di bawah)

2.0 Ruang lingkup

1. PPPI 15 ini memiliki fokus untuk penilaian PBK. Untuk pemahaman lebih jauh dalam penerapan prinsip-prinsip penilaian, PPPI 15 seharusnya merujuk pada:
   
   • PPPI 1 Penilaian Real Properti
     
   • PPP 3 Penilaian Mesin dan Peralatan
     
   • PPPI 4 Penilaian Aset tak Berwujud
     
   • PPPI 5 Penilaian Personal Properti
     
   • PPPI 6 Penilaian Bisnis
     
   • PPPI 9 Analisis Discounted Cash Flow (DCF)

3.0 Definisi

1. Kapitalisasi. Proses konversi realisasi atau estimasi pendapatan bersih atau serangkaian penerimaan bersih menjadi nilai modal yang ekivalen dalam satu periode pada saat yang ditentukan
   
2. Analisa Arus Kas Terdiskonto (DCF) merupakan suatu teknik model keuangan yang didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau bisnis. Penerapan analisis DCF yang paling sering digunakan adalah Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas.
   
3. Goodwill
   
   • Manfaat ekonomis masa mendatang yang diperoleh dari aset yang tidak dapat diidentifikasi secara individual maupun diakui secara terpisah. extinguished
     
   • Personal Goodwill. Nilai keuntungan yang melebihi dan di atas harapan pasar, yang akan dikeluarkan pada saat penjualan properti dengan bisnis khusus (PBK), bersama dengan faktor keuangan yang terkait secara spesifik dengan pengelola bisnis pada saat itu, seperti perpajakan, kebijakan depresiasi, biaya pinjaman dan modal yang diinvestasikan dalam bisnis.
     
   • Goodwill yang dapat Dialihkan (Transferable Goodwil)l. Aset tak berwujud yang muncul sebagai akibat dari nama khusus dan reputasi, dukungan pelanggan, lokasi, produk dan faktor sejenis yang menghasilkan keuntungan ekonomis. Hal ini melekat pada properti dengan bisnis khusus (PBK) dan akan dialihkan melalui penjualan kepada pemilik baru.
4. Pengelola yang kompeten secara rata-rata atau yang efisien secara wajar.
   Konsep berdasarkan pasar di mana pembeli potensial dan penilai, memperkirakan tingkat perdagangan yang dapat dipertahankan dan profitabilitas masa depan yang dapat dicapai oleh pengelola yang kompeten secara rata-rata atau efisien secara wajar atas` bisnis yang dijalankan pada PBK.
   Konsep ini lebih melibatkan tingkat perdagangan potensial dan bukan tingkat perdagangan sebenarnya dari kepemilikan yang ada sehingga mengabaikan personal goodwill.
   
5. Properti dengan Bisnis Khusus (PBK).
   Kategori real properti tertentu, yang dirancang untuk jenis bisnis khusus, yang biasanya diperjualbelikan di pasar sesuai dengan potensi perdagangannya.

4.0 Hubungan dengan Standar Akutansi Internasional

1. Sesuai Standar Pelaporan Keuangan Internasional, seperti jenis real properti lainnya, PBK dapat dicatatkan dalam neraca sesuai dengan biaya perolehan atau nilai wajar (lihat PPI 1). Alokasi nilai PBK ke dalam komponen-komponennya mungkin diperlukan untuk tujuan depresiasi.

5.0 Panduan Penerapan

1. PPPI 15 menjelaskan kategori properti yang disebut PBK dan penilaian PBK dilakukan sesuai dengan SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian.
   
2. Dalam penilaian PBK, penilai dapat merujuk pada ke enam PPPI yang disebutkan pada butir 2.1 di atas. Jika penilaian ditujukan untuk pelaporan keuangan, penilai seharusnya merujuk pada PPI 1 Penilaian untuk Tujuan Pelaporan Keuangan.
   
3. PBK dipertimbangkan sebagai properti perdagangan individual yang biasanya dinilai berdasarkan potensi Pendapatan sebelum Bunga, Pajak, Depresiasi dan Amortisasi (EBITDA)-nya, yang disesuaikan untuk merefleksikan perdagangan dari Pengelola yang Efisien secara Wajar dan seringkali didasarkan pada metodologi DCF atau kapitalisasi langsung dari EBITDA.
   
4. Penilaian PBK biasanya didasarkan pada asumsi-asumsi bahwa perdagangan akan berkelanjutan yang dikelola oleh Pengelola yang Efisien secara Wajar, dengan memanfaatkan perijinan, persediaan perdagangan, perabotan, peralatan dan perlengkapan yang ada dan dengan modal kerja yang memadai.
   Nilai PBK termasuk Goodwill yang dapat Dialihkan ditentukan berdasarkan estimasi tingkat perdagangan yang dapat dipertahankan. Jika penilaian dibutuhkan dengan asumsi lainnya, penilai seharusnya mengungkapkan asumsi tersebut. Apabila kinerja perdagangan yang sebenarnya dapat digunakan sebagai titik tolak dalam penentuan tingkat perdagangan yang dapat dipertahankan secara wajar, penyesuian seharusnya dibuat untuk pendapatan atau biaya yang tidak wajar sehingga merefleksikan perdagangan oleh Pengelola yang Efisien secara Wajar.
   
5. Keuntungan yang melebihi ekspektasi pasar yang dihasilkan oleh pengelola tidak diperhitungkan dalam penilaian PBK. Pajak terutang pengelola, metode depresiasi, biaya pinjaman dan modal yang diinvestasikan dalam bisnis juga tidak dipertimbangkan untuk tujuan membuat dasar yang umum dalam membandingkan berbagai properti yang sejenis di bawah pengelola yang berbeda.
   
6. Meskipun konsep dan teknik penilaian PBK adalah mirip dengan yang sering digunakan dalam penilaian bisnis berskala besar, kecuali bahwa penilaian PBK biasanya tidak mempertimbangkan pajak, depresiasi, biaya pinjaman dan modal yang diinvestasikan dalam bisnis, dan penilaian PBK didasarkan pada input yang berbeda dengan penilaian bisnis berskala besar.
   
7. Kesimpulan penilaian PBK dapat diuraikan menjadi berbagai komponen aset yang berbeda untuk tujuan pelaporan keuangan, tujuan perpajakan properti, atau bila dibutuhkan untuk tujuan penjaminan properti.
   
   • Komponen dari PBK adalah
     
     • Tanah
       
     • Bangunan
       
     • Perabotan, Peralatan, Perlengkapan termasuk perangkat lunak
       
     • Barang persediaan, dapat dimasukkan atau tidak (hal ini harus diungkapkan)
       
     • Aset tak Berwujud, termasuk Goodwill yang dapat Dialihkan;
       
     • Lisensi dan perijinan yang dipersyaratkan untuk perdagangan
   • Modal kerja dan hutang dipertimbangkan dalam penilaian ekuitas bisnis, tetapi ekuitas tidak dinilai untuk penilaian PBK. Namun demikian, PBK dapat merupakan bagian dari suatu bisnis.
     
   • Estimasi nilai individual dari berbagai komponen PBK hanya dapat merepresentasikan suatu pembagian nilai (apportionment), kecuali bukti pasar secara langsung tersedia untuk satu atau lebih komponen untuk memisahkan nilai masing-masing komponen dari nilai PBK secara keseluruhan.
8. Dikarenakan karakterstiknya, PBK digolongkan sebagai aset khusus yang biasanya dirancang untuk penggunaan khusus. Perubahan kondisi pasar, baik struktural pada industri atau disebabkan oleh kompetisi lokal atau alasan lainnya dapat mempengaruhi nilai secara material.
   
9. Adalah penting untuk membedakan antara nilai PBK dengan nilai bisnis. Untuk melakukan penilaian PBK, penilai memerlukan pengetahuan yang memadai tentang sektor pasar khusus sehingga mampu memutuskan potensi perdagangan yang dapat dicapai oleh Pengelola yang Efisien secara Wajar, demikian pula pemahaman atas nilai elemen komponen secara individual.

Related Posts: