PPPI 11 Tujuan dan Dasar Penilaian yang digunakan

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 11
(PPPI 11)
Tujuan dan Dasar Penilaian yang Digunakan

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1. Tujuan dari PPPI 11 ini adalah untuk memberikan pedoman agar dalam setiap penugasan penilaian, Penilai dapat memenuhi tujuan penilaian dari tahap awal diberikannya penugasan penilaian hingga penyelesaian laporan.
   
2. Selain itu tujuan dari PPPI 11 ini adalah untuk memberikan pedoman yang berlaku umum yang dapat dijadikan rujukan bagi penilai ketika menentukan dasar yang harus diambil dalam penilaian.
3. Tujuan penilaian tertentu sangat menentukan dalam pemilihan dasar penilaian yang sesuai untuk penilaian tersebut.
   
4. Penilaian untuk tujuan tertentu yang diminta oleh pemberi tugas, realisasinya sangat penting untuk menjamin terpenuhinya kebutuhan pemberi tugas. Selain untuk menghindari kesalahpahaman pemberi tugas, PPPI 11 ini disusun untuk menghindari ketidakmengertian pihak ketiga atas laporan penilaian.

2.0 Ruang Lingkup

1. PPPI 11 ini berlaku untuk semua penilaian yang dicakup dalam SPI. meskipun berdasarkan SPI sebuah dasar tertentu dari penilaian tidak dapat dibenarkan.

3.0 Definisi

1. Definisi-definisi dalam PPPI 11 ini dapat dilihat di dalam bagian Penjelasan Istilah (Glossary).
2. Apabila istilah yang digunakan dalam laporan penilaian memiliki definisinya dalam SPI, definisi tersebut hurus digunakan dan dikutip dalam laporan sesuai dengan SPI 3.
   
3. Tanpa mengurangi sifat umumnya, semua dasar penilaian yang digunakan dalam laporan harus didefinisikan sesuai dengan yang dinyatakan di dalam SPI 1 & 2.

4.0 Panduan Penerapan

1. Tujuan penilaian dan dasar penilaian yang sesuai harus disetujui bersama oleh penilai dan pemberi tugas serta penasihat profesionalnya, kecuali hal-hal yang secara khusus ditentukan oleh hukum yang berlaku atau hal-hal yang telah ditentukan dalam perjanjian secara hukum.
   
2. Tujuan dan dasar penilaian adalah seperti dinyatakan dalam tabel PPPI 11.4.7, kecuali terdapat kondisi sebagaimana berikut:
   
   • Dalam penilaian tanah dan bangunan selama pengembangan berlaku Pernyataan butir 4.9 Tanah dan Bangunan Selama Pengembangan.
     
   • Tidak satu pun dari PPPI 11 ini yang dapat mengesampingkan definisi dari nilai, yang dapat digunakan untuk tujuan penilaian sesuai dengan peraturan perundangan atau untuk mengacu pada persyaratan dalam perjanjian atau hal penyewaan, yang digunakan dalam penilaian.
3. Jika Penilai diminta untuk melakukan penilaian berkaitan dengan permodalan dengan menggunakan dasar penilaian selain dari Nilai Pasar, Penilai haruslah mencantumkan juga penilaian yang dibuat atas dasar Nilai Pasar, kecuali dalam hal penilaian dibuat berdasarkan formulir standar yang disediakan oleh pemberi tugas.
   
4. Bilamana Penilai memberikan opini Nilai Investasi, sebuah pernyataan haruslah diberikan untuk mengungkapkan seberapa jauh hal tersebut berbeda dari Nilai Pasarnya. Perhitungan Nilai Investasi dimaksud tidak boleh digambarkan dan dicantumkan dalam laporan atau referensi yang dipublikasikan sebagai Nilai Pasar.
   
5. Dalam penilaian Properti dengan Bisnis Khusus (PBK) sebagai satu kesatuan operasional yang akan dinilai dengan mempertimbangkan manfaat ekonomisnya, sebagai dampak dari ketidakmampuannya membayar bunga dan atau modal, properti dimaksud haruslah ditempatkan di pasar dengan mempertimbangkan desakan atau anjuran dari krediturnya, sehingga nilai dalam situasi wanprestasi (event of default) dapat mengacu kepada dasar penilaian Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional (lihat SPI 2 – 3.15 ).
   
6. Penilaian dalam konteks penyewaan seharusnya didasarkan pada Nilai Sewa Pasar (SPI 1 -3.7).
   
7. Tabel yang dirujuk dalam PPPI 11.4.2 adalah sebagai berikut.

Tujuan Penilaian	Kategori & Kls Property	Dasar	Sumber Definisi
Penilaian property untuk jual beli, kacuali dalam hal PPPI 11.4.7.2	Semua	Nilai Pasar Nilai Realisasi bersih Nilai Realisasi bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional	SPI 1-3.1 SPI 2-3.14 SPI 2-3.15
Penilaian property untuk penjualan dalam waktu terbatas	Semua	Nilai Jual Paksa Nilai Realisasi Bersih Terbatas Nilai Realisasi Bersih Terbatas untuk Penggunaan yang Ada Nilai Likuidasi untuk Penguunaan Kembali	SPI 2-3.7 SPI 2-3.16 SPI.2-3.15.2 SPI 2-3.8
Penilaian dari Property bukan khusus untuk tujuan penjaminan hutang (ihat 4.11 Property Khusus)	Semua	Nilai Pasar Nilai Jual Paksa Nilai Jaminan Pinjaman	SPI 1-3.1 SPI 2-3.7 SPI 2-3.10
Penilaian untuk pelaporan Keuangan	Termasuk dalam aktiva tetap terdiri atas Property, mesin & peralatan	Nilai Pasar Nilai Pasar untuk Penggunaan yang ada Nilai dalam Penggunaan	SPI 1-3.1 SPI 2-3.11 SPI 2-3.1
	Property bukan khusus, kecuali yang berikut ini:
	Property bukan khusus yang dikuasai untuk tujuan usaha yang ada termasuk property yang diperlengkapi dengan segala pelengkapnya sebagai satu kesatuan opersional yang dinilai dengan mempertimbangkan potensi usahanya (Property dengan bisnis khusus - PPPI 15)	Nilai Pasar Nilai Pasar untuk Penggunaan yang ada Nilai dalam Penggunaan	SPI 1-3.1 SPI 2-3.11 SPI 2-3.1
	Property yang termasuk sebagai persediaan Perdagangan	Nilai Pasar Nilai Realisasi Bersih	SPI 1-3.1 SPI 2-3.14
	Tanah dan Bangunan dalam pengembangan	Nilai Pasar	SPI 1-3.1
	Tanah dan Bangunan yang bukan khusu dalam proses pengembangan	Nilai Pasar (lihat PPPI 11.4.9 Tanah dan Bangunan dalam pengembangan)	SPI 1-3.1
	Propery khusus disektor swasta	Nilai Pasar untuk penggunaan yang ada Nilai dalam penggunaan bergantung kepada asumsi potensi keuntungan yang memadai	SPI 2-3.11 SPI 2-3.1
	Property khusus di sektor publik	Nilai Pasar untuk penggunaan yang ada Nilai dalam penggunaan bergantung kepada asumsi potensi keuntungan yang memadai	SPI 2-3.11 SPI 2-3.1
	Property yang tidak bisa dimanfaatkan lagi secara ekonomis sesuai kegunaannya	Nilai Pasar Nilai Skrap	SPI 2-3.6 SPI 2-3.18
	Pabrik, mesin, dan peralatan yang tidak dinilai sebagai bagian dari bangunan	Nilai Pasar Nilai Pasar untuk penggunaan yang ada Nilai dalam penggunaan	SPI 1-3.1 SPI 2-3.11 SPI 2-3.1
Penilaian untuk tujuan Asuransi	Semua Kecuali Tanah	Nilai Asuransi Nilai Pembangunan Kembali	SPI 2-3.4 SPI 2-3.12
Penilaian Property untuk tujuan Sewa menyewa	Tanah Tanah & Bangunan (Ruangan)	Nilai Sewa Pasar	SPI 1-3.7
Penilaian Perusahaan, saham atau HKF untuk tujuan jual beli, tindakan korporasi	Perusahaan Terbuka Perusahaan Tertutup	Nilai Pasar Nilai Pasar Wajar	SPI 1-3.1 SPI 1-3.5
Penilaian Perusahaan, saham atau HKF beraitan tindakan korporasi	Saham minoritas (dissenting shreholders)	Nilai wajar	PPPI 6-3.31
Penilaian Perusahaan, saham atau HKF dalam rangka akuisisi strategis	Semua	Nilai Investasi	PPPI 6-3.32
Penilaian Perusahaan, saham atau HKF yang akan mengalami likuidasi	Semua	Nilai Likuidasi Nilai Likuidasi Paksa	PPPI 6-3.32 PPPI 6-3.33

8. Golongan dan Kategori dari Aktiva Tetap untuk Tujuan Penilaian yang Tertentu
   
   • Bilamana penilaian diperuntukkan bagi perusahaan dalam hal laporan keuangan dan laporan terkait lainnya yang harus diperiksa atau diaudit, penilai haruslah menentukan golongan atau kategori dari aset tertentu.
     
   • Untuk memenuhi butir 4.8.a diatas terdapat 3 kelas properti utama yaitu properti bukan khusus, properti khusus, dan pabrik, mesin, dan peralatannya. Properti bukan khusus dan properti khusus dapat juga dikategorikan dalam kategori sesuai dengan peruntukannya oleh pemilik.
     
   • Penilai seharusnya memberikan saran sehubungan dengan kategori klasifikasi ini, dan harus mendiskusikan klasifikasi atau kategori ini bersama dengan pemberi tugas apabila golongan atau kategori yang akan ditetapkan bukan merupakan yang semestinya. Dalam kasus jika pemberi tugas menentukan untuk mengklasifikasikan sebagai properti khusus sedangkan penilai menganggapnya properti bukan khusus, penilai harus menuangkan di dalam laporan sebuah pernyataan tentang dampak yang mungkin timbul dan harus mengindikasikan apakah Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada dapat sangat berbeda dengan Nilai Pasar.
     
   • Beberapa kategori yang penting dipahami Penilai dalam menentukan dasar penilaian adalah sebagai berikut:
     
     • Tanah dan bangunan yang dihuni oleh pemilik untuk usaha.
       
     • Tanah dan bangunan yang dimiliki untuk investasi: properti yang dimiliki untuk menghasilkan pendapatan dari sewa saat ini atau saat mendatang dan atau untuk mendapatkan keuntungan dari nilai modal. Dalam kasus-kasus usaha tertentu, properti untuk investasi dapat meliputi properti yang dimiliki untuk prospek penggunaan mendatang dari sebuah usaha (kadangkala disebut reserved property) atau untuk pembangunan di masa mendatang yang mungkin berupa usaha atau untuk membuka suatu investasi di bidang properti; dalam kasus-kasus lainnya, properti tersebut harus dikategorikan secara terpisah.
       
     • Tanah dan bangunan yang dimiliki sebagai stok/persediaan perdagangan atau pekerjaan yang sedang berlangsung bukanlah merupakan aktiva tetap yang dinyatakan dalam laporan keuangan dan atau laporan lainnya serta diterapkan pendekatan yang berbeda bergantung pada apakah tanah dan bangunan tersebut diklasifikasikan sebagai pekerjaan dengan kontrak jangka panjang atau bukan.
       
     • Tanah dan bangunan yang memiliki peralatan pelengkap sebagai satu kesatuan operasional dan dinilai memiliki potensi usaha (lihat Properti dengan Bisnis Khusus PPPI 15).
       
     • Tanah dan bangunan yang akan dikembangkan, dan dimiliki oleh perusahaan serta pada waktu yang telah ditentukan oleh perusahaan akan dikembangkan untuk pekerjaan yang diproyeksikan oleh perusahaan (kadangkala dinyatakan sebagai reserved property), termasuk kedalam properti yang dimiliki untuk tujuan investasi. Pekerjaan-pekerjaan utama untuk penyempurnaan atau perluasaan dari gedung saat ini, yang diperkirakan akan terdapat penambahan nilai yang substansial pada saat selesai nanti, termasuk di dalam kategori ini. Prosedur prapembangunan mungkin telah dimulai, seperti halnya perjanjian untuk sewa-menyewa gedung yang telah ditandatangani, langkah-langkah yang diambil untuk pengosongan, penghancuran dari gedung saat ini, atau pengambilalihan hak atas tanah, dengan atau tanpa perhitungan manfaat dari izin pengembangan.
       
     • Tanah dan bangunan selama pengembangan. Tapak jika pengembangan secara fisik telah dimulai atau jika perizinan pengembangan telah didapat, kontrak pengembangan telah disetujui, dan proses pembangunan akan dimulai segera, dan tidak terdapat hal-hal yang penting yang belum diselesaikan yang dapat mencegah aktivitas ini dilaksanakan.
       
     • Tanah dan bangunan yang diklasifikasikan sebagai aset yang habis dipakai.
       
     • Tanah dan bangunan di luar yang dibutuhkan untuk usaha, sebagaimana dinyatakan oleh pemberi tugas tetapi tidak lagi dibutuhkan untuk pekerjaan yang dapat diproyeksikan untuk waktu-waktu mendatang.
       
     • Kontrak bersama pengembangan dan kontrak karya.
       
     • Opsi yang dapat diperjualbelikan dan memiliki nilai.
   
   
9. Tanah dan Bangunan dalam Pengembangan
   
   • Sesuai dengan tujuan dalam laporan keuangan dan laporan lainnya, tanah dan bangunan bukan khusus selama dalam masa pengembangan harus dinilai sesuai dengan PPPI 11-4.9.a.i atau PPPI 11-4.9.a., yang dapat dipahami oleh pembaca laporan secara informatif dalam sebuah laporan keuangan properti yang telah mempertimbangkan tanggal penilaian, termasuk di dalamnya tujuan penilaian dan tahapan pengembangan yang telah dicapai.
     
     • Nilai pasar dari tanah dan bangunan pada kondisi saat tanggal penilaian; atau
       
     • Nilai pasar dari tanah pada tanggal penilaian sebagai tanah matang, yang telah memperhitungkan keuntungannya sesuai dengan izin pembangunan ditambah dengan biaya pengembangannya sampai dengan tanggal penilaian, yang dinyatakan secara terpisah.
   • Penilai harus dapat mempertimbangkan pendekatan penilaian yang diambil. Bilamana pengambilan keputusan diambil dengan sangat berimbang, dasar PPPI 11-4.9.1.1 harus dipakai. Penilai harus mempertimbangkan hal-hal berikut dalam memutuskan pendekatan penilaian mana yang diambil.
     
     • Pada kondisi setelah properti ’booming’ (post-boom), nilai pasar pada kondisi yang diasumsikan selesai dikurangi dengan perkiraan biaya penyelesaian dapat lebih tinggi dari pada nilai dalam PPPI
       • sehingga dapat terjadi kerancuan.
     • Pada kondisi harga tinggi (boom) nilai pasar pada kondisi yang diasumsikan selesai dikurangi dengan perkiraan biaya penyelesaian dapat sangat lebih rendah dari pada nilai dalam PPPI
       • sehingga dapat terjadi kerancuan.
     • Dalam menentukan pendekatan penilaian yang akan diambil, sebagai bagian dari proses pengambilan keputusan, penilai diharapkan dapat memperkirakan nilai pasar pada kondisi pembangunan yang diasumsikan selesai, dikurangi dengan perkiraan biaya penyelesaian.
       
     • Bilamana penilaian bukan dibuat untuk laporan keuangan dan laporan lainnya, biasanya perhitungan dengan PPPI 11.4.9.1.2 tidak mencukupi, tetapi dasar berikut dapat ditambahkan bilamana sesuai.
       4.9.b.iv.1 Nilai realisasi bersih atau nilai realisasi bersih terbatas. Pada bebeberapa kasus, adalah tepat bagi penilai untuk secara eksplisit menyatakan asumsi-asumsi apa yang telah dipergunakan, jika pekerjaan pembangunan akan dilanjutkan antara tanggal inspeksi atau penilaian dan tanggal penjualan yang telah diasumsikan.
       
     • Dalam memperkirakan Nilai Pasar, adalah normal apabila diasumsikan bahwa pembiayaan saat ini dan hal lainnya yang diatur dalam kontrak akan berlangsung terus tanpa terputus. Apabila kontrak tidak dapat dilaksanakan, hal ini harus dinyatakan dalam laporan. Bilamana penilaian dilakukan untuk laporan keuangan dan laporan lainnya, biasanya wajar apabila kendala-kendala tersebut diabaikan sebagai dasar asumsi berjalannya bisnis saat ini. Pada kasus lainnya, seperti jaminan pinjaman, kreditur kemungkinan besar membutuhkan penilaian yang mempertimbangkan semua kendala pada kemampuan mengalihkan keuntungan dari kontrak yang berjalan saat ini.
       
     • Dalam menyusun asumsi 4.9.b.v di atas, apabila kelangsungan dari pembiayaan dan hal-hal lain yang diatur oleh kontrak merupakan hal yang merugikan pihak lain dalam kontrak, Penilai harus memperhatikan masalah-masalah risiko dari prestasi kontraktor atau hal-hal lainnya yang menyangkut tidak dipenuhinya suatu kewajiban. Ketentuan-ketentuan ini berlaku khususnya untuk pendanaan, kontrak pembangunan gedung, awal penyewaan dan perjanjian penjualan.
       
     • Untuk menghindari keraguan, Nilai Pasar seperti dinyatakan dalam 4.9.a harus merefleksikan semua biaya untuk penyelesaian pembangunan, dan mengalokasikan keuntungan yang disyaratkan dan risiko bagi pembeli dari pembangunan pada kondisi saat ini.
       
     • Untuk memenuhi tujuan 4.9.a.ii, bilamana sesuai, biaya pengembangan meliputi tambahan dari biaya pembangunan gedung, seperti pekerjaan lapangan, upah dan jasa arsitek, ahli teknik, quantity surveyor, manajer proyek, dan penasihat profesional lainnya yang dipakai oleh proyek. Dimasukkannya biaya-biaya finansial, pajak, dan pembebasan bergantung pada kebijaksanaan akunting dari perusahaan. Penilai harus mendiskusikan hal-hal ini dengan pemberi tugas dan menyatakannya dalam laporan, apakah hal ini akan dimasukkan dalam total biaya yang tertuang dalam laporan. Hal-hal yang tercantum dalam perjanjian akan digunakan sebagai asumsi. Apabila tanah telah dinilai sebagai tapak yang matang, penilai harus menghindari perhitungan ganda dan tidak memasukkan biaya-biaya pematangan tanah.
       
     • Pada saat tanggal penilaian penilai harus mendapatkan pernyataan tertulis secara rinci mengenai biaya pekerjaan hingga saat ini dan atau biaya estimasi hingga penyelesaian. Rincian tersebut harus diberikan oleh pemberi tugas atau pihak yang kompeten.
10. Aset yang Habis Dipakai
    
    • Lihat PPPI 17 Penilaian Properti Industri Pertambangan
11. Properti Khusus
    
    • Karena tidak adanya pasar untuk properti jenis ini maka tidak digunakan dasar penilaian Nilai Pasar, dan Penilai dapat menggunakan dasar penilaian Nilai dalam Penggunaan.
      
    • Kecuali dalam hal tanah dan bangunan yang dimiliki untuk pengembangan (lihat 4.13 Tanah dan Bangunan untuk Pengembangan Khusus), metode DRC digunakan untuk menghitung biaya penggantian bersih saat ini yang dibutuhkan untuk tujuan akuntansi atas properti tersebut, karena sifatnya yang khusus, tidak terdapat permintaan di pasar atau pasar berada dalam isolasi untuk penggunaannya.
      
    • Pada semua kasus dimana Penilai mempertimbangkan untuk memakai DRC sebagai metode penilaian, harus diyakini bahwa penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan berdasarkan Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada tidak dapat dilaksanakan. Apabila kenyataannya perusahaan tidak dapat atau tidak membeli propertinya pada pasar terbuka, hal ini merupakan faktor yang menunjukkan agar DRC digunakan.
      
    • DRC harus selalu dinyatakan oleh Penilai sebagai subyek dari keuntungan potensial yang mencukupi dari bisnis jika dibandingkan dengan total aset yang diperhitungkan.
      Pada umumnya, penilai setelah berkonsultasi dengan pemberi tugas perlu melakukan penyesuaian, sebagai respon atas situasi ekonomi yang umum untuk tipe atau kategori dari bisnis atau industri, dibandingkan dengan bisnis dari perusahaan yang khusus. Dalam hal sewa beli tanah, penilai harus memperhatikan jumlah sewa yang dibayarkan, pada saat ini dan masa mendatang, dan semua persyaratan yang tidak lazim yang dapat mempengaruhi pertimbangan direksi pada tingkat keuntungan yang dianggap mencukupi.
      
    • Bilamana laporan penilaian menerapkan metode DRC, penilai sebaiknya menyatakan di dalam laporan apakah Nilai Pasar dari alternatif penggunaan dapat secara signifikan lebih tinggi atau lebih rendah.
12. Tanah dan Bangunan untuk Pembangunan Khusus
    
    • Bergantung pada kebijaksanaan akuntansi dari perusahaan, tanah dan bangunan yang dipakai untuk pembangunan khusus dapat dikategorikan untuk dinilai berdasarkan Nilai Pasar atas;
      
      • penggunaan yang diusulkan oleh perusahaan, dalam hal semua perizinan pembangunan telah diberikan; atau
        
      • kondisi yang ada.
    • Penilai harus mendiskusikan kebijaksanaan akutansi dengan direksi. Penilai mungkin hanya memperhatikan nilai dari tanah dan pada tahapan ini, bukan berupa bagian penting dari total biaya pembangunan atau total nilai dari aktiva tetap.
13. Nilai Negatif
    
    • Apabila properti dan kepentingan atas properti tidak dapat dianggap sebagai harta atau aktiva, tetapi kewajiban, hal ini disebut sebagai nilai negatif.
      
    • Nilai negatif dapat muncul dalam kasus kepentingan hak sewa (leasehold) dimana nilai sewa berdasarkan perjanjian sewa melebihi nilai sewa pasar (market rental value) yang dapat dianggap berasal dari subyek properti berdasarkan persyaratan dalam sewa. Terdapat dua situasi yang harus dibedakan, yaitu
      
      • bilamana perjanjian sewa menyewa tidak seragam atau tidak dibatasi persyaratan-persyaratannya yang bersifat membatasi jika dibandingkan dengan perjanjian sewa menyewa yang berlaku di pasar untuk properti yang sejenis, kecuali bilamana kewajiban pembayaran sewa saat ini atau di masa yang akan datang melebihi biaya sewa yang dibayarkan di pasar untuk properti yang sejenis dengan persyaratan sewa yang setara, dan
        
      • bilamana perjanjian sewa-menyewa mempunyai keseragaman dalam persyaratan dan pembatasan jika kewajiban pembayaran sewa berdasarkan perjanjian sewa tidak cukup merefleksikan kondisi dan persyaratannya dibandingkan dengan kondisi dan persyaratan yang berlaku secara umum di pasar.
    • Nilai negatif juga muncul pada properti yang dimiliki secara keseluruhan, berkaitan dengan kepentingan kepemilikan yang absolut jika pengeluaran sesuai dengan perundang-undangan dan berdasarkan kontrak melebihi nilai properti yang bebas dari kewajiban.
      
    • Nilai negatif harus dinyatakan dalam laporan, ringkasan nilai aset-aset perusahaan dan di dalam laporan keuangan serta referensi yang dipublikasikan. Penilai tidak boleh melaporkan kepentingan-kepentingan ini sebagai sesuatu yang memiliki nilai nol atau tidak mempunyai nilai.
      
    • Nilai negatif harus dilaporkan secara terpisah dari nilai positif dan tidak boleh merupakan kebalikan dari nilai positif atau penjumlahan dengan nilai positif dari properti yang lain.
14. Properti yang Rusak
    
    • Bilamana properti dinilai pada tanggal saat properti yang dinilai berada pada kondisi rusak karena terbakar, terkena badai, atau sebaliknya, ada kerusakan ringan, tetapi cukup material untuk dipertimbangkan secara khusus, Penilai harus mempertimbangkan pendekatan penilaian berikut yang dianggap paling cocok.
      
      • Penilaian atas investasi properti yang rusak haruslah mempertimbangkan kenyataan bahwa apabila penjualan dilakukan pada tanggal penilaian, properti akan dijual dengan kondisi kerusakannya. Penjual umumnya akan menahan keuntungan dari semua klaim langsung terhadap asuransi karena klaim dimaksud umumnya tidak dapat dialihkan. Bilamana pemilik properti memiliki hak klaim pembangunan kembali dari penyewa, penjualan dapat mensyaratkan penjual untuk memberikan keuntungan dari klaim tersebut kepada pembeli, dan penilaian harus dilakukan atas dasar ini.
        
      • Penilaian dapat dilaksanakan dengan landasan yang sama dengan penilaian dari properti dalam pengembangan seperti dijelaskan dalam butir 4.9.
        
      • Disesuaikan dengan situasinya, pelaksanaan penilaian dapat bervariasi dari penilaian atas properti sebagai pengembalian kondisi semula atau menyediakan dana cadangan, sampai dengan penilaian atas tapak sesuai dengan penggunaan yang ada, atau penaksiran atas kerugian nilai sebagai akibat dari ketidakmampuan untuk mengembalikan kondisi seluruh ruangan sebagaimana sebelumnya dan atau untuk penggunaan yang lebih bernilai.
        
      • Dituntut kehati-hatian dari Penilai dalam kasus yang tidak dimungkinkan untuk mendapatkan izin membangun untuk mengembalikan gedung sebagaimana kondisi semula atau penggunaan semula.
        Penilai harus mempertimbangkan hak atas setiap kompensasi di dalam kasus ini.
        
      • Kehilangan nilai dalam kasus yang dimaksud dalam butir 4.15.1.4 di atas mungkin diproteksi oleh asuransi khusus dan atau ketentuan dari kebijaksanaan yang memperbolehkan jumlah kerugian untuk ditransfer ke lokasi lain untuk mendirikan bangunan yang sama ukuran dan penggunaannya.
        
      • Bilamana properti dihuni untuk kepentingan usaha;
        
        • Jika tidak diperlukan untuk kesinambungan usaha dan pengembalian ke kondisi semula tidak dikehendaki, properti harus dianggap sebagai "surplus atas kebutuhan" dan Nilai Pasar akan diberlakukan. Pemberi tugas mungkin perlu diberitahu bahwa suatu penjualan dapat mempengaruhi baik jumlah maupun dasar dari setiap klaim asuransi dan pemberi tugas harus mengkonsultasikan hal ini dengan penasihat asuransinya.
          
        • Apabila pengembalian ke kondisi semula dimaksudkan untuk digunakan oleh perusahaan, penilaian umumnya akan didasarkan pada Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada dengan memperhitungkan kondisi dari properti pada tanggal penilaian. Apabila properti diasuransikan secara penuh, adalah asumsi yang tepat bahwa hal ini akan berlangsung dalam waktu yang tertentu.
    • Biasanya perhitungan nilai harus mencerminkan setiap perencanaan khusus atau pembatasan lainnya yang mempengaruhi pembangunan kembali, pengembalian ke kondisi semula dan keadaan khusus dari kerusakan;
      
      • Dalam kasus kerusakan ringan, properti dapat dinilai sebagai pengembalian ke kondisi semula dengan pengurangan yang layak untuk mencerminkan biaya dan dampak umum pada Nilai Pasar dari kebutuhan untuk melaksanakan pekerjaan pengembalian ke kondisi semula.
        
      • Pada kasus kerugian total, dimana penyewaan tidak mencakup kewajiban untuk pengembalian ke kondisi semula, nilai lahan harus memperhitungkan biaya dan dampak terhadap pasar yang terkait dari kebutuhan untuk menghancurkan sisa dari bangunan atau pondasi. Bilamana lokasi dinilai dalam pemilikan kosong (vacant possession), nilainya dapat termasuk potensi membangun untuk peruntukan yang berbeda atau dalam bentuk yang berbeda dengan sebelumnya, bergantung pada izin pembangunan.
        
      • Pada kasus kerusakan sedang, penilai perlu untuk memakai salah satu alternatif di atas, dengan menggunakan proyeksi yang realistis atau memperhitungkan permasalahan yang terjadi.
        
      • Bilamana properti dimiliki untuk penyewaan dan atau disewakan, persyaratan-persyaratan dari semua penyewaan dan hal-hal yang terkait dengan penyewaan, dan kewajiban-kewajiban semua pihak harus ditetapkan. Bilamana penyewaan tidak dapat ditentukan sebagai akibat adanya kerusakan, adalah mungkin tidak terdapat alternatif lain selain mengembalikan kondisi semula dari bangunan, tanpa memperhatikan tingkat dari kerusakan.
    • Dasar yang diambil dan alasan dari pengambilan dasar tersebut harus dituangkan secara jelas di dalam laporan.
      
    • Dalam diskusi dengan direksi dan auditor, bilamana penilaian dilakukan untuk laporan keuangan dan laporan terkait lainnya, penilai harus menjamin bahwa tidak tedapat perhitungan ganda dari pemasukan atas klaim asuransi, klaim atas penyewa atau pembayaran dari penyewa atau pemilik tanah, atau dari tindakan hukum yang berkaitan dengan kerusakan.
15. Perusahaan, Saham atas Hak Kepemilikan Finansial
    
    • Semua pendekatan dan metode penilaian usaha jika diaplikasikan secara tepat dan benar berdasarkan tindakan dan persepsi kolektif pasar akan menghasilkan nilai pasar wajar.
      
    • Walaupun konsep nilai pasar wajar merupakan cermin dari tindakan dan persepsi kolektif pasar dan dengan demikian juga mencerminkan nilai ekonomis suatu barang dan jasa atau sumber daya ekonomi pada umumnya, terdapat keadaan-keadaan yang membutuhkan dasar-dasar nilai yang bukan nilai pasar lainnya.
      
    • Salah satu keadaan adalah adanya tindakan perusahaan tertentu (corporate action) misalnya akuisisi dan penggabungan yang didominanasi oleh pemegang saham mayoritas dan pemegang saham minoritas menyatakan keberatan (dissenting shareholders) atas tindakan itu. Dalam keadaan demikian, perlu ditetapkan suatu Nilai Wajar bagi pemegang saham yang menyatakan keberatan.
      
    • Keadaan lain yang memungkinkan penilaian bukan atas dasar nilai pasar wajar adalah penilaian dalam rangka tindakan berupa akuisisi yang bersifat strategik (strategic acquisition). Investor atau kelompok investor secara khusus biasanya menginginkan suatu nilai tertentu yang sesuai dengan tingkatan balikan yang diharapkannya. Dalam keadaan demikian perlu ditetapkan Nilai Investasi dari tindakan yang dilakukan tersebut.
      
    • Dalam keadaan dimana pada saat penilaian perusahaan yang dinilai atau yang equitasnya dinilai dianggap akan mengalami likuidasi, maka tergantung dari kondisi likuidasinya, perlu ditetapkan suatu Nilai Likuidasi atau Nilai Likuidasi Paksa.

Related Posts: