PPPI 2 Penilaian Hak Sewa

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 2
(PPPI 2)
Penilaian Hak Sewa

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1. Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) membedakan antara real estat yaitu benda berwujud yang bersifat fisik (lihat KPUP 3.0), dan real properti yang berkaitan dengan hak, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Hak sewa adalah bagian dari real properti, yang berasal dari hubungan kontraktual antara pihak pemilik properti dengan pihak penyewa, yaitu pihak yang menerima hak non-permanen untuk menggunakan properti sewa dengan membayar sewa atau pertimbangan ekonomis bernilai lainnya.
   
2. Untuk menghindari kesalahpahaman dan salah penafsiran, Penilai dan pengguna jasa penilaian seharusnya memahami perbedaan penting antara aspek fisik dan legal yang terkait dalam mempertimbangkan nilai hak sewa.
   
3. Jenis kepemilikan ini, seperti bentuk kepemilikan lainnya, adalah lazim terdapat pada seluruh jenis aset properti yang dinilai. Suatu real estat dapat terdiri atas satu hak atau lebih atas properti, dimana setiap hak itu akan memiliki Nilai Pasar apabila memiliki kemampuan untuk dipertukarkan secara bebas.
   
4. Dalam kondisi apapun adalah tidak layak untuk menilai berbagai hak atas properti yang terdapat di dalam sebuah real estat secara terpisah dan menjumlahkan nilainya sebagai indikasi dari nilai total real estat. Kontrak sewa menciptakan jenis kepemilikan yang berbeda dengan hak milik.
   
5. Standar Akuntansi Internasional dan PSAK memiliki persyaratan akuntansi khusus untuk properti baik dimiliki berdasarkan sewa atau obyek untuk disewakan.
   
6. Hubungan antara berbagai kepentingan legal di properti yang sama dapat bersifat kompleks dan dapat menjadi lebih membingungkan dengan berbagai terminologi yang digunakan untuk menjelaskan berbagai kepentingan. PPPI ini akan membahas dan mengklarifikasikan masalah tersebut. Diagram pada halaman berikut akan mengilustrasikan hubungan antara hak sewa.

2.0 Ruang Lingkup

1. PPPI 2 ini memberikan definisi, prinsip-prinsip dan pertimbangan penting dalam penilaian dan pelaporan yang berkaitan dengan hak sewa .
   
2. PPPI 2 ini diterapkan dengan referensi khusus kepada KPUP dan SPI 1, SPI 2 serta PPI 1, PPI 2 dan PPI 3.
   
3. PPPI ini relevan diterapkan apabila penyewa memiliki hak atas tanah dan/atau bangunan, yang dianggap sebagai kepentingan legal yang terpisah. Hak sewa ini merupakan turunan dari hak yang lebih tinggi, yang dapat berupa hak sewa yang memiliki jangka waktu sewa yang lebih panjang atau merupakan hak milik.

3.0 Definisi

1. Istilah yang bersifat mendasar untuk pendefinisian dan penilaian kepentingan legal mencakup:
• Hak Milik. Kepemilikan yang bersifat selamanya terhadap tanah.
  
• Hak Milik yang dibebani Hak Sewa, memiliki pengertian yang sama dengan Leased Fee Interest, yaitu mewakili kepentingan pemilik real properti yang kemudian disewakan kepada pihak lain.
  
• Sewa Tanah (Ground lease). Pada umumnya sewa tanah jangka panjang dengan penyewa diijinkan untuk membangun di atas tanah dan menikmati manfaat selama waktu sewa.
  
• Sewa Induk (Headlease, Master Lease). Sewa kepada entitas tunggal yang dimaksudkan sebagai penyewa utama yang kemudian akan menyewakan kembali kepada pihak lainnya.

2. Headleasehold Interest atau Sandwich Lessor Interest. Pemilik dari sewa induk.

Penilai harus mengidentifikasi kepentingan atas properti yang dinilai sesuai dengan hak dan batasan yang ada.

3. Sewa. Perjanjian kontraktual dimana hak untuk menggunakan dan memiliki diberikan oleh pemilik properti (Landlord atau lessor) dan sebagai imbalannya didapatkan janji dari penyewa untuk membayar sewa sebagaimana dinyatakan di dalam perjanjian sewa. Dalam praktek, hak dan kewajiban dari kedua belah pihak dapat menjadi kompleks dan tergantung kepada persyaratan lebih spesifik di dalam kontrak.
   
4. Hak sewa, atau dikenal sebagai Hak Penyewa (Lessee Interest, Tenant’s interest atau Leasehold estate). Hak kepemilikan yang lebih dibentuk oleh persyaratan dalam perjanjian sewa dan bukan didasarkan kepada hak kepemilikan atas real estat. Hak sewa tergantung kepada persyaratan dari perjanjian sewa secara spesifik, berakhir dalam waktu tertentu dan dimungkinkan untuk dibagi-bagi atau disewakan kembali kepada pihak lain.
   
5. Hak Penyewa. Hak yang dimiliki oleh penyewa dalam berbagai situasi yang diungkapkan dalam butir 3.1.2, 3.1.4 atau 3.1.5 di atas.
   
6. Nilai Penggabungan. Nilai lebih yang dihasilkan karena adanya penggabungan dua atau lebih kepentingan pada properti, melebihi penjumlahan nilai dari kedua kepentingan tersebut.
   
7. Jenis Sewa
• Sewa Pasar . Sewa yang terjadi di pasar dengan didasarkan kepada Nilai Sewa Pasar (lihat SPI 1- 3.7)
  Kapanpun opini Nilai Sewa Pasar diberikan, persyaratan sewa yang lazim yang mendasari opini tersebut seharusnya dinyatakan.
  
• Sewa Kontraktual (Passing rent atau contract rent). Sewa yang didasarkan kepada perjanjian sewa yang ada; meskipun sewa kontraktual mungkin sama dengan Sewa Pasar, dalam prakteknya dapat berbeda secara substansial, terutama untuk sewa yang sudah lama dengan harga sewa yang tetap.
  
• Sewa Partisipasi (Turnover rent atau Participation rent). Suatu bentuk perjanjian sewa dimana pihak yang menyewakan menerima sewa dalam bentuk yang dikaitkan dengan pendapatan yang diterima penyewa. Salah satu contoh sewa partisipasi adalah Percentage rent.
  
• Jual dan Sewa Kembali (Sale and Leaseback). Penjualan real estat yang secara simultan diikuti dengan penyewaan dari properti yang sama oleh penjual. Pembeli menjadi pihak yang menyewakan, atau pemilik (landlord), sedangkan penjual menjadi penyewa. Karena terdapat situasi dan hubungan di antara para pihak yang dapat bersifat unik, transaksi jual dan sewa kembali dapat atau dapat tidak melibatkan persyaratan pasar yang bersifat umum.

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi

1. Properti sewa dicatatkan secara berbeda dari properti, mesin dan peralatan yang dimiliki berdasarkan IFRS/IAS. Persyaratan penilaian disimpulkan dalam PPI 1 dan Addendum A dari PPI 1.

5.0 Panduan

1. Hak sewa dinilai berdasarkan prinsip umum yang sama dengan hak milik, tapi dengan mengakui perbedaan yang ditimbulkan oleh perjanjian sewa yang membatasi kepentingan hak milik, yang dapat menyebabkan kepentingan tersebut menjadi tidak dapat dipasarkan atau terbatas.
   
2. Hak sewa, khususnya, sering melibatkan perjanjian yang membatasi atau ketentuan yang memberatkan.
   
3. Hak milik yang di atasnya terdapat sewa operasional, untuk tujuan akuntansi biasanya diklasifikasikan sebagai properti investasi, dan karenanya dinilai dengan dasar Nilai Pasar. Hak sewa induk juga biasanya dinilai dengan dasar Nilai Pasar.
   
4. Dalam beberapa kasus, penyewa mungkin memiliki hak berdasarkan perjanjian (statutory right) untuk membeli hak kepentingan pemilik sewa, biasanya hak milik, atau mungkin memiliki hak absolut atau hak bersyarat untuk memperbaharui sewa dalam jangka waktu tertentu. Penilai harus mengemukakan secara jelas keberadaan hak berdasarkan perjanjian dan mengindikasikan di dalam Laporan Penilaian apakah hal ini dipertimbangkan dalam penilaian.
   
5. Pentingnya membedakan antara aspek fisik dan kepentingan hukum (hak sewa) adalah kritikal dalam penilaian. Sebagai contoh, sewa mungkin menyatakan bahwa penyewa tidak memiliki hak untuk menjual atau mengalihkan kepentingan sewa, sehingga menyebabkannya menjadi tidak dapat diperdagangkan selama jangka waktu sewa. Oleh karena itu nilainya bagi penyewa hanya didasarkan kepada hak untuk menggunakan dan menempati. Nilai sewa dapat dinyatakan dalam istilah moneter namun bukan merupakan Nilai Pasar karena tidak dapat dijual di pasar. Bagaimanapun, kepentingan pemilik (leased fee value) memang memiliki Nilai Pasar, berdasarkan nilai dari pendapatan sewa selama masa sewa ditambah dengan nilai residu yang tersisa pada akhir masa sewa.
   
6. Setiap kepentingan hukum (hak sewa) dalam properti seharusnya dinilai sebagai entitas terpisah dan tidak diperlakukan seolah digabungkan dengan kepentingan lainnya. Setiap perhitungan nilai penggabungan hak (merged interests value) atau nilai penggabungan (marriage value) seharusnya dinyatakan di dalam saran tambahan saja dan mungkin dilaksanakan sebagai penilaian berdasarkan asumsi tertentu saja dan dinyatakan secara tepat didalam Laporan Penilaian.
   
7. Perjanjian sewa yang membatasi dapat berpengaruh negatif terhadap Nilai Pasar dari kepentingan sewa. Penilai harus mengemukakan dengan jelas di dalam Laporan Penilaian mengenai keberadaan kondisi tersebut. Hal yang paling sering terjadi dan berpengaruh negatif adalah adanya restriksi di dalam hak sewa atau restriksi untuk menyewakan kembali.
   
8. Sewa Antar Perusahaan
• Apabila properti terikat oleh sewa atau perjanjian penyewaan antara dua perusahaan dalam grup yang sama, adalah dapat diterima untuk mempertimbangkan keberadaan perjanjian itu, dengan syarat bahwa perjanjian bersifat bebas ikatan (arm’s-length) sesuai dengan praktek komersial yang umum. Apabila penilaian dilaksanakan untuk tujuan pelaporan keuangan, adalah dapat diterima untuk merefleksikan sewa antara perusahaan, dengan syarat bahwa penilaian dilakukan terhadap kepentingan dari salah satu pihak dalam perjanjian sewa. Namun, apabila penilaian dilakukan untuk kepentingan grup berkaitan dengan pencatatan dalam akun konsolidasi, keberadaan sewa antara perusahaan tidak dipertimbangkan (IAS 40, butir B21).

9. Perubahan Fisik yang dilakukan penyewa
• Pada saat menilai kepentingan properti yang terikat oleh sewa, adalah penting bagi Penilai mengidentifikasikan apakah perubahan atau adaptasi telah dibuat terhadap properti oleh penyewa. Apabila demikian, Penilai perlu mempertimbangkan hal-hal berikut ini:
• Apakah penyewa telah memenuhi persyaratan sewa atau restriksi yang terkait dengan perubahan?
  
• Apakah pengaruh dari regulasi terhadap hak dari para pihak dalam kaitannya dengan perubahan?
  
• Apakah perubahan bersifat keharusan atau sukarela? (Lihat butir 5.9.2)
  
• Apakah terdapat kewajiban bagi pemilik untuk memberi kompensasi kepada penyewa atas biaya atau nilai dari pekerjaan, atau bagi penyewa untuk mengembalikan kepada kondisi semula di akhir masa sewa?;

• Perubahan Fisik yang dilakukan penyewa terbagi kedalam 2 kategori:
• Perubahan yang bersifat keharusan (obligatory alterations): Hal ini biasanya terjadi apabila properti disewakan dalam kondisi dasar atau dikonstruksikan dengan spesifikasi belum siap huni sebelum penyewa melaksanakan pekerjaan bangunan lebih lanjut atau pengisian (fitting-out). Perjanjian sewa biasanya menerapkan kondisi bahwa pekerjan tersebut dilaksanakan oleh penyewa dalam jangka waktu tertentu.
  
• Perubahan yang bersifat sukarela (voluntary alterations); Biasanya terjadi apabila properti disewakan dalam kondisi siap huni, namun penyewa memilih untuk melaksanakan pekerjaan perbaikan atau merenovasi sesuai dengan kebutuhan spesifik penyewa. Meskipun penyewa mungkin menganggap hal ini sebagai perubahan, pasar secara umum mungkin memandang hal ini berbeda.

• Perubahan yang bersifat keharusan umumnya akan memiliki dampak menguntungkan terhadap Sewa Pasar. Perubahan yang bersifat sukarela dapat berakibat menguntungkan, netral atau merugikan terhadap Sewa Pasar, tergantung kepada sifat dan besarnya perubahan yang bersifat khusus. Besarnya dampak terhadap Sewa Pasar yang direfleksikan dalam nilai dari kepentingan pemilik atau penyewa tergantung kepada jawaban atas pertanyaan di butir 5.9.1.

10. Nilai Pasar Negatif
    Nilai Pasar Negatif mungkin terjadi apabila hak sewa lebih kecil dari kewajiban yang harus dipenuhi.
    
11. Umum
Dikarenakan kompleksitas relatif dari penilaian hak sewa, adalah penting bagi klien atau penasehat hukum klien untuk memberi Penilai baik salinan dari seluruh perjanjian sewa atau, untuk properti dengan jumlah penyewa yang banyak, sampel dari perjanjian sewa yang bersifat tipikal berserta dengan ringkasan dari perjanjian sewa lainnya.

Related Posts: