PPPI 8 Pendekantan Biaya Untuk Pelaporan Keuangan

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 8
(PPPI 8)
Pendekatan Biaya Untuk Pelaporan Keuangan


Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian



1.0 Pendahuluan
  1. Tujuan dari PPPI ini adalah untuk membantu pengguna dan pembuat Laporan Penilaian dalam menginterpretasikan arti dan penerapan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost-DRC ) untuk tujuan pelaporan keuangan atau tujuan lainnya yang relevan.
  2. Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya berdasarkan prinsip substitusi.
2.0 Ruang Lingkup
  1. PPPI ini memberikan latar belakang penggunaan Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) dalam hubungannya dengan PPI 1 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.
  2. Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) juga dibahas pada PPPI 1 – Penilaian Real Properti, PPPI 3 - Penilaian Mesin & Peralatan, PPPI 5 – Penilaian Personal Properti, PPPI 7 – Penilaian Agri dan PPI 3 - Penilaian Aset Sektor Publik.
3.0 Definisi
  1. Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan atau tujuan lainnya yang relevan, dimana data pasar yang tersedia terbatas.
  2. Properti Khusus. Properti yang jarang terjadi kalaupun pernah/ada dijual di pasar, kecuali sebagai penjualan usaha atau sebagai bagian dari entitas. Keunikan muncul dari sifat dan desain khusus, konfigurasi, ukuran, lokasi atau kombinasinya.
  3. Pengembangan. Bangunan, struktur atau modifikasi terhadap tanah yang bersifat permanen, melibatkan biaya tenaga kerja dan modal, dan yang diharapkan mampu meningkatkan nilai atau manfaat dari properti. Pengembangan memiliki pola penggunaan dan usia ekonomis yang berbeda.
  4. Biaya Reproduksi/Pengganti, Baru merupakan estimasi biaya untuk reproduksi/ pengganti baru dari suatu properti yang dinilai, berdasarkan harga pasar setempat pada tanggal penilaian.
    Biaya Reproduksi/ Pengganti, Baru dapat dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan suatu properti meliputi biaya perencanaan dan pengawasan, biaya pengadaan unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi atau instalasi, termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, bea masuk, pajak dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur.
  5. Potensi Keuntungan yang Memadai. Apabila aset dinilai berdasarkan Biaya Pengganti Terdepresiasi, pengujian potensi keuntungan yang memadai suatu entitas dapat memastikan tercapainya kesimpulan dari Biaya Pengganti Terdepresiasi.
  6. Potensi Layanan. Kapasitas untuk menghasilkan barang dan jasa sesuai dengan tujuan entitas, baik untuk tujuan mendapatkan pemasukan kas bersih atau penyediaan barang dan jasa yang mencakup volume dan kuantitas tertentu untuk pemakai. Di sektor publik, konsep dari potensi fasilitas/layanan publik menggantikan pengujian potensi keuntungan yang memadai pada sektor swasta.
  7. Aset Ekivalen Moderen. Aset yang fungsinya serupa dan kapasitas produksinya sebanding dengan aset yang dinilai, tetapi di-disain dan dibangun/dibuat dengan menggunakan teknik dan material saat kini. Biaya pengganti (bukan biaya reproduksi) adalah dasar yang digunakan untuk mengestimasi biaya konstruksi dari aset ekivalen moderen.
  8. Rugi Penurunan Nilai (Impairment Loss). Selisih dari jumlah tercatat suatu aset dengan jumlah yang dapat diperoleh kembali dari aset tersebut (PSAK 16 butir 6)
  9. Optimisasi. Proses dimana opsi pengganti biaya terendah ditentukan untuk potensi layanan tersisa dari suatu aset. Merupakan suatu proses penyesuaian yang mengurangi biaya pengganti dan merefleksikan bahwa suatu aset mungkin mengalami keusangan teknis/fungsi atau dibangun berlebihan (over-engineered), atau aset yang mungkin mempunyai kapasitas lebih besar dari yang dibutuhkan. Karena itu optimisasi lebih meminimalkan daripada memaksimalkan, dimana hasil penilaian menghasilkan alternatif opsi pengganti biaya yang terendah.
    Dalam menentukan Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC), optimisasi diterapkan untuk keusangan dan kelebihan kapasitas yang relevan.
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi
  1. Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC), digunakan apabila data pasar yang tersedia terbatas untuk menghasilkan Nilai Pasar, yang diperoleh dari data berbasis pasar.
    • International Accounting Standard (IAS) 16 atau Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) 16, menyatakan bahwa dalam hal tidak tersedianya data berbasis pasar, suatu entitas dapat mengestimasi nilai wajar (fair value) dari properti khusus dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan atau Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC).
    • International Public Sector Accounting Standard (IPSAS) 17, Properti, Mesin dan Peralatan, paragraf 42 dan 43, menentukan penggunaan Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) untuk menilai bangunan khusus dan struktur buatan manusia lainnya seperti komponen/bagian dari mesin dan peralatan yang bersifat khusus.
5.0 Panduan Penerapan
  1. Properti, mesin dan peralatan yang secara umum diperdagangkan di pasar harus dibedakan dari properti khusus.
  2. Klasifikasi aset sebagai properti khusus tidak selalu harus menggunakan penilaian dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC). Meskipun suatu properti merupakan properti khusus, dalam beberapa kasus tertentu dimungkinkan untuk melakukan penilaian properti khusus menggunakan Pendekatan Data Pasar, Pendekatan Biaya dan/atau Pendekatan Pendapatan.
  3. Dalam hal tidak terdapat data pasar, Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) dianggap sebagai metode yang dapat diterima untuk menentukan nilai dari properti khusus, tetapi metodologi yang diterapkan Penilai harus melakukan pengamatan pasar dalam mengestimasi biaya reproduksi/pengganti baru dan tingkat depresiasi. Metodologi ini berdasarkan pada transaksi teoritis antara pihak-pihak yang memiliki pemahaman seperti pada konsep Nilai Pasar.
  4. Penilai mengestimasikan biaya aset ekivalen moderen pada tanggal penilaian yang relevan. Hal ini mungkin termasuk mengestimasikan biaya untuk membuat properti siap untuk dioperasikan. Biaya pengganti merefleksikan seluruh biaya relevan yang akan dikeluarkan. Sebagai contoh; desain, pengangkutan, instalasi dan persiapan operasi (commissioning).
    Dalam penilaian properti khusus, biaya untuk membeli tanah yang sesuai untuk pengembangan fasilitas khusus yang ekivalen, seharusnya dimasukkan bersama dengan biaya pengembangan yang dibutuhkan untuk tanah.
  5. Dalam menentukan besarnya depresiasi, penilai seharusnya mengestimasi depresiasi dengan membandingkan aset ekivalen moderen terhadap aset yang dinilai. Tingkat depresiasi dapat dianalisis secara terpisah atau secara keseluruhan meliputi :
    • Penyusutan fisik
    • Keusangan fungsional atau teknis
    • Keusangan ekonomis atau eksternal
    Penyusutan fisik yang disebabkan umur pemakaian, dan kurangnya pemeliharaan, metode penilaian yang berbeda dapat digunakan dalam mengestimasi jumlah biaya yang dibutuhkan untuk memperbaiki kondisi fisik dari aset. Estimasi depresiasi dari komponen yang spesifik dan biaya kontraktor dapat digunakan atau membandingkan secara langsung dengan kondisi unit yang serupa.
    Keusangan fungsional atau teknis dapat disebabkan oleh kemajuan dalam teknologi karena adanya aset baru yang dapat lebih efisien dalam menghasilkan barang dan jasa. Teknologi produksi yang moderen dapat menyebabkan aset yang ada sebelumnya mengalami keusangan, baik keseluruhan atau sebagian dalam hal biaya baru yang sepadan. Keusangan dan optimisasi mungkin dipertimbangkan untuk mengadopsi Biaya Pengganti Baru dari Aset Ekivalen Moderen yang berbeda dari Biaya Reproduksi Baru suatu aset.
    Keusangan ekonomis atau eksternal karena pengaruh eksternal dapat mempengaruhi nilai dari aset. Faktor eksternal meliputi perubahan kondisi ekonomi, yang mempengaruhi permintaan akan barang dan jasa serta potensi keuntungan dari entitas bisnis. Selain itu dapat juga disebabkan pengaruh perubahan regulasi peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan.
  6. Apabila metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) menghasilkan nilai yang secara material lebih rendah dari nilai properti untuk suatu penggunaan alternatif, Nilai Pasar dari penggunaan alternatif seharusnya dilaporkan, bersama-sama dengan pernyataan bahwa nilai untuk penggunaan alternatif mengabaikan hal-hal seperti penghentian usaha atau gangguan dan biaya yang diperlukan untuk penggunaan tersebut.
  7. Dalam hal suatu entitas tidak dapat meneruskan bisnis atau kegiatannya berdasarkan informasi manajemen, dan Penilai berpendapat bahwa nilai properti akan turun secara material apabila kegiatan atau bisnisnya berhenti, maka pernyataan tentang hal ini harus dimuat di dalam laporan penilaian.
  8. Dalam penerapan Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC), Penilai perlu memastikan bahwa elemen utama dari transaksi pasar sudah dipertimbangkan, yang meliputi:
    • pemahaman dari aset, fungsinya dan lingkungannya;
    • kajian untuk menentukan sisa umur fisik (untuk mengestimasikan penyusutan fisik) dan umur ekonomis dari aset;
    • pemahaman akan perubahan dalam tren pasar, inovasi teknik dan atau standar pasar yang berpengaruh terhadap aset (untuk mengestimasi keusangan fungsi atau teknis);
    • kajian terhadap potensi atas perubahan eksternal yang memberikan pengaruh terhadap aset (untuk mengestimasi keusangan ekonomis atau eksternal);
    • pemahaman atas klasifikasi aset dalam hubungannya dengan data pasar yang tersedia;
    • pemahaman teknik konstruksi dan material (untuk mengestimasi biaya dari Aset Ekivalen Moderen); dan
    • pemahaman yang cukup untuk menentukan dampak dari keusangan ekonomis atau eksternal terhadap nilai pengembangan.
  9. Untuk entitas sektor swasta dengan properti khusus, suatu penilaian yang dilakukan dengan Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) seharusnya memenuhi pengujian potensi keuntungan yang memadai dalam hubungannya dengan suatu entitas atau unit penghasil pendapatan.
  10. Untuk entitas sektor publik yang bersifat non-profit, pengujian potensi keuntungan yang memadai diganti dengan pengujian potensi layanan publik yang memadai. Pemerintah sebaiknya melihat fakta yang ada dari pengujian potensi layanan publik yang memadai dalam pelaporan aset karena banyak instansi pemerintah yang menggunakan aset sektor publik dalam konteks wajib memberikan layanan kepada masyarakat umum. Pengujian potensi layanan publik yang memadai dilakukan oleh entitas tersebut.
  11. Kesimpulan penilaian dilaporkan sesuai dengan SPI 3 Pelaporan Penilaian.
    • Penilai melaporkan hasil penilaiannya sebagai Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada atau Nilai dalam Penggunaan sesuai dengan pengujian potensi keuntungan yang memadai atau potensi layanan publik yang memadai, yang merupakan tanggung jawab entitas bersangkutan.
    • Dalam melaporkan Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada atau Nilai dalam Penggunaan, Penilai harus mengungkapkan bahwa metode yang digunakan adalah Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) dan nilai hanya dapat digunakan di dalam laporan keuangan suatu entitas atau tujuan penilaian lainnya yang relevan apabila telah memenuhi pengujian potensi keuntungan yang memadai atau potensi layanan publik yang memadai.

Related Posts:

Tidak ada komentar: