PPPI 3 Penilaian Mesin dan Peralatan

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 3
(PPPI 3)
Penilaian Mesin & Peralatan

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1. Mesin dan Peralatan secara umum dikategorikan sebagai aset properti berwujud. Persyaratan Penilaian Untuk Pelaporan Keuangan tercakup didalam PPI 1. Panduan Penerapan ini merupakan tambahan informasi untuk membantu aplikasi dari Standar Penilaian Indonesia untuk aset yang berupa Mesin dan Peralatan.
   
2. Aset berupa Mesin dan Peralatan memiliki karakteristik khusus yang berbeda dengan real properti secara umum, dengan demikian pendekatan penilaian yang diterapkan serta pelaporannya pun berbeda. Mesin dan Peralatan pada umumnya dapat dipindahkan atau direlokasi dan umumnya mengalami penyusutan yang lebih besar dibandingkan dengan penyusutan pada real properti. Mesin dan Peralatan yang sama dapat memiliki nilai yang berbeda, tergantung apakah Mesin dan Peralatan tersebut dinilai sebagai bagian dari satu kesatuan unit operasi atau dinilai sebagai suatu unit individual untuk dipertukarkan, di-tempat (in-situ) atau dipindahkan (ex-situ).

2.0 Ruang Lingkup

1. Panduan Penerapan ini berfokus pada aplikasi dari pendekatan, prinsip dan dasar- dasar penilaian yang tercantum didalam Standar untuk penilaian Mesin dan Peralatan.
   Beberapa Panduan Penerapan berikut ini juga terkait dengan penilaian Mesin dan Peralatan :
   
   PPPI 4, Penilaian Aset Tak Berwujud
   PPPI 5, Penilaian Personal Properti
   PPPI 6, Penilaian Bisnis
   PPPI 8, Pendekatan Biaya Untuk Pelaporan Keuangan - (DRC)
2. Panduan Penerapan ini berlaku bagi penilaian Mesin dan Peralatan pada sektor swasta maupun sektor publik.

3.0 Definisi

Definisi Standar Penilaian Indonesia

1. Mesin dan Peralatan. Aset berwujud selain dari “realty”, dimana;
• Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi yang berkelanjutan termasuk bangunan khusus, mesin (mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin, perlengkapan dagang, dan pengembangan/ penambahan oleh penyewa), dan kategori aset lainnya yang sejenis.
  
• Aset berwujud, dimana;
• dimiliki suatu entitas untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan
  
• diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.
Kategori Mesin dan Peralatan adalah:
Pabrik (Plant) : aset yang tergabung/ melekat tak terpisahkan dengan aset lainnya, dan dapat meliputi bangunan-bangunan khusus, mesin-mesin dan peralatan.
Mesin (Machinery) : mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin. Mesin merupakan suatu perangkat yang digunakan untuk suatu proses tertentu dalam kaitannya dengan suatu operasi perusahaan atau bisnis.

Peralatan (Equipment) : aset-aset lain yang digunakan untuk membantu operasi perusahaan atau bisnis.
2. Nilai Pasar. Estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
3. Nilai dalam Penggunaan (Value in Use). Nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya.
   
4. Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use). Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi Nilai Pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut.
   
5. Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali (Liquidation Value in Place in Use). Perkiraan jumlah uang yang diperhitungkan akan dapat diperoleh dari suatu transaksi jual beli property/fasilitas yang berhenti, dalam waktu yang terbatas ketika penjual terpaksa untu menjual dan sebaliknya pembeli tidak terpaksa untuk membeli, dengan asumsi seluruh propeti/fasilitas akan dijual secara utuh untuk diteruskan kembali sesuai dengan penggunaannya.
   
6. Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value). Biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau membangun kembali property ke kondisi yang secara substansial sama denan, tapi tidak lebih baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru.
   
7. Nilai Asuransi (Insurable Value). Nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi

1. Didalam International Financial Reporting Standards (IFRS), Properti, Mesin dan Peralatan dapat dicantumkan dalam laporan keuangan perusahaan sebagai biaya dikurangi penyusutan, dikurangi penurunan nilai (impairment) atau sebagai nilai wajar per tanggal revaluasi dikurangi penyusutan, dikurangi penurunan nilai. Nilai Wajar dari Mesin dan Peralatan pada umumnya merupakan Nilai Pasar yang ditentukan oleh penilai (IAS 16 dan PSAK 16). Aset berupa Mesin dan Peralatan, bersama dengan aset tetap lainnya diatur didalam IFRS, IAS 2 - Inventories, IAS 17 - Leases, IAS 36 – Impairment of Assets, IFRS 3 – Business Combination, dan IFRS 5 – Non-Current Assets Held for Sale and Discontinued Operations.
   
2. Didalam PPI 1 Penilaian Untuk Pelaporan Keuangan diuraikan penilaian dan pelaporan penilaian yang diperlukan sesuai aturan IFRS atau PSAK yang terkait dengan hal-hal tersebut diatas.
   
3. Pendekatan penilaian dan asumsi yang dapat digunakan untuk suatu penilaian Mesin dan Peralatan untuk tujuan pelaporan keuangan dapat berbeda dengan penilaian untuk tujuan lainnya. Perbedaan tersebut harus dinyatakan jika nilai-nilai untuk tujuan yang berbeda dilaporkan. Asumsi penilaian yang berbeda mungkin sesuai dengan yang ada di IFRS, maka adalah penting bagi penilai untuk terbiasa dengan persyaratan dasar dari standar terkait, dan mendiskusikan asumsi tersebut dengan klien sebelum dilanjutkan.

5.0 Panduan Penerapan

1. Penilaian Mesin dan Peralatan dapat dilakukan dengan menggunakan satu atau lebih pendekatan berikut :
5.1.1 Pendekatan Data Pasar
5.1.2 Pendekatan Biaya
5.1.3 Pendekatan Pendapatan
(lihat KPUP 9 Pendekatan Penilaian)
2. Untuk berbagai tujuan penilaian, termasuk untuk memenuhi IFRS, dasar penilaian yang paling sering digunakan adalah Nilai Pasar. Namun demikian, Nilai Pasar menetapkan bahwa suatu pertukaran/transaksi jual beli diasumsikan berlangsung dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s-length transaction) diantara penjual dan pembeli yang berminat serta memiliki pemahaman yang memadai, tanpa memperhatikan alasan penjualan atau kondisi spesifik lainnya yang dapat mempengaruhi proses penilaian.

Didalam penilaian Mesin dan Peralatan, penilai harus mengemukakan dan menyatakan asumsi-asumsi tambahan bila diperlukan, dengan tidak mengabaikan karakteristik aset dan tujuan penilaian.

Asumsi-asumsi tersebut dapat meliputi kondisi bisnis dimana Mesin dan Peralatan tersebut saat ini digunakan, atau terkait dengan komponen terpisah/individual yang tergabung dengan aset lainnya.

Contoh asumsi yang sesuai untuk kondisi yang berbeda, atau untuk tujuan yang berbeda dapat meliputi:

• Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ/in place) dan bagian dari bisnis yang berjalan;
  
• Mesin dan Peralatan dinilai di tempat (in-situ/in place) tapi dengan asumsi bahwa bisnis dihentikan; atau
  
• Mesin dan Peralatan dinilai sebagai komponen terpisah untuk dipindahkan dari lokasi saat ini.
  
  Untuk aset sektor publik, asumsi yang ekuivalen dengan suatu bisnis yang berjalan adalah aset sektor publik yang dapat terus digunakan sebagai fasilitas/layanan publik yang memadai.

3. Asumsi-asumsi tersebut diatas belum mencakup seluruh hal yang mungkin diperlukan dalam penilaian.

Mesin dan Peralatan umumnya dapat dipindahkan dan mempunyai beragam karakteristik, maka penerapan Nilai Pasar membutuhkan asumsi yang sesuai untuk menjelaskan status dan kondisi aset yang ditawarkan di-pasar. Asumsi yang diambil seharusnya didiskusikan dengan pemberi tugas dan dicantumkan didalam laporan penilaian.

Seringkali diperlukan untuk membuat asumsi lebih dari satu, misalnya untuk menggambarkan dampak dari penghentian suatu operasi bisnis pada Nilai Pasar Mesin dan Peralatan, dimana penghentian tersebut belum pasti.


4. Dalam penilaian Mesin dan Peralatan perlu dipertimbangkan pendekatan untuk mengestimasi Nilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling tepat digunakan.
   
   Pendekatan Data Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan transaksi Mesin dan Peralatan yang sebanding, dari harga yang ditetapkan sebelumnya/ penawaran atau harga jual sebenarnya/ transaksi.

Pendekatan Biaya dengan mengestimasi biaya perolehan Mesin dan Peralatan lain yang merupakan replika atau substitusinya dari Mesin dan Peralatan yang dinilai dan mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding. Untuk Mesin dan Peralatan yang sudah digunakan, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi hasil analisis sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan Mesin dan Peralatan yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi.


5. Pendekatan Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan, pertama yang dapat dipergunakan dalam estimasi Nilai Pasar dan kedua estimasi nilai Selain Nilai Pasar.
• Pendekatan Biaya yang diterapkan untuk estimasi Nilai Pasar, biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.
  
  Biaya Reproduksi/Pengganti, Baru merupakan estimasi biaya untuk reproduksi/pengganti baru dari suatu properti yang dinilai, berdasarkan harga pasar setempat pada tanggal penilaian.
  Biaya Reproduksi/Pengganti, Baru dapat dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan suatu properti meliputi biaya perencanaan dan pengawasan, biaya pengadaan unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi atau instalasi, termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, bea masuk, pajak dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur.
  Depresiasi untuk Mesin dan Peralatan yang sudah digunakan mencakup penyusutan fisik, keusangan fungsional/ teknis dan keusangan ekonomis, bila ada.
  Estimasi biaya baru yang tidak wajar hingga melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai, dapat melibatkan estimasi depresiasi untuk Mesin dan Peralatan yang sudah digunakan dan/atau memiliki keusangan fungsional/ teknis.
  Kriteria utama dari penilaian Mesin dan Peralatan adalah kegunaannya; kegunaan Mesin dan Peralatan biasanya diukur dari kapasitas produksinya, yang merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan dihasilkan dari Mesin dan Peralatan tersebut.
  Faktor eksternal seperti ekonomi, lingkungan, sosial dan politik, dapat menyebabkan turunnya kinerja aset untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan.
  Ketidakpastian tersebut akan mengakibatkan terjadinya perubahan kegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Dalam situasi demikian perlu untuk mengevaluasi harapan pasar akan lamanya/ berakhirnya situasi tersebut.
  Estimasi Nilai Pasar mesin & peralatan dapat ditentukan dengan mengestimasi depresiasi yang mencakup penyusutan fisik, keusangan fungsional/ teknis dan keusangan ekonomis, bila ada.
  
• Pendekatan Biaya yang diterapkan untuk estimasi nilai Selain Nilai Pasar pada properti khusus, penilai dapat mempergunakan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi/DRC (lihat SPI 2-3.20 dan PPI 1-3.2)
  Dasar penilaian selain Nilai Pasar yang sering digunakan pada aset berupa Mesin dan Peralatan adalah Nilai dalam Penggunaan (Value in Use), Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use), Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali (Liquidation Value in Place in Use), Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value) dan Nilai Asuransi (Insurable Value). (Lihat SPI 2)


6. Faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar Mesin dan Peralatan antara lain;
• Biaya instalasi dan persiapan operasi (commissioning) bila Mesin dan Peralatan dinilai in-situ ;
  
• Bila dinilai untuk dipindahkan, perlu diperhitungkan biaya pembongkaran. Untuk kepentingan khusus, penilai dapat diminta menghitung biaya pemindahan, kemungkinan biaya pemasangan kembali ditempat lain, biaya asuransi dan pihak mana yang akan menanggung biaya-biaya tersebut. Dalam beberapa hal, biaya-biaya tersebut jumlahnya cukup besar oleh karena itu penilai perlu mendapat persetujuan dari pemberi tugas tentang asumsi atas komponen biaya tersebut
7. Faktor-faktor seperti keterbatasan sumber bahan baku, usia bangunan yang terbatas atau masa penggunaan tanah dan bangunan yang terbatas dari suatu pabrik, dan larangan pemerintah atau dampak lingkungan dapat mempunyai pengaruh yang cukup besar pada nilai Mesin dan Peralatan. Faktor-faktor tersebut perlu diperhitungkan oleh penilai dan asumsi-asumsi yang diperlukan harus dibuat.
   
8. Bagian dari Mesin dan Peralatan yang digunakan untuk produksi dapat diklasifikasikan sebagai properti khusus, dikarenakan keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya atau hal lainnya, serta jarang dijual di pasar, kecuali sebagai bagian dari satu kesatuan unit operasi atau kegiatan usaha/ badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian darinya. Untuk bagian dari Mesin dan Peralatan yang secara umum digunakan dalam industri atau yang mempunyai fungsi tersendiri, dapat diklasifikasikan sebagai properti tidak khusus meskipun berdiri sendiri.
   
   Mesin dan Peralatan yang berdiri sendiri dapat bertambah/ berkurang nilainya karena digabungkan secara fungsional atau ekonomi dengan aset lainnya, atau mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai Khusus karena daya tariknya terhadap pembeli dengan kepentingan khusus.
   
9. Beberapa Mesin dan Peralatan merupakan pasokan atau perlengkapan dari sistim pelayanan suatu bangunan sehingga akan terpengaruh oleh setiap pertukaran atas kepemilikan real estat. Sebagai contoh adalah instalasi tenaga listrik, instalasi gas, pemanas, pendingin atau ventilasi, peralatan seperti elevator.
   
   Meskipun nilai dari komponen-komponen tersebut pada umumnya tercermin didalam nilai kepemilikan real estat, namun untuk tujuan tertentu, seperti penyusutan pada akuntansi, dapat saja komponen-komponen tersebut dinilai secara terpisah. Dalam hal ini penilai perlu memberikan penjelasan bahwa perlakuan dan penilaian secara terpisah dari komponen-komponen tersebut akan mempengaruhi nilai dari kepemilikan real estat.
   
   Apabila dilibatkan penilai lain untuk melakukan penilaian atas aset berupa real estat, Mesin dan Peralatan pada lokasi yang sama, maka perlu dilakukan kordinasi untuk menghindari adanya yang terlewat atau dinilai ganda.
   
10. Aset tak berwujud berada diluar definisi Mesin dan Peralatan. Namun demikian, aset tak berwujud dapat mempengaruhi nilai Mesin dan Peralatan; sebagai contoh nilai dari cetakan (patterns dan dies) seringkali tidak dapat dipisahkan dengan hak milik intelektual.
    
    Dalam hal ini penilai perlu menetapkan asumsi apa yang sesuai untuk digunakan, berkaitan dengan ketersediaan aset tak berwujud tersebut sebelum membuat suatu penilaian.
    
    Perangkat lunak operasi, data teknis, arsip produksi dan hak paten merupakan contoh dari aset tak berwujud yang dapat mempengaruhi nilai Mesin dan Peralatan, tergantung apakah aset tersebut termasuk atau tidak didalam transaksi jual beli.
    
11. Suatu komponen Mesin dan Peralatan mungkin termasuk dalam suatu perjanjian pembiayaan, seperti sewa keuangan (finance lease). Dalam hal ini, aset tidak dapat dijual tanpa dilunasi terlebih dahulu semua kewajiban kepada pemberi pinjaman atau pemberi sewaan sesuai dengan perjanjian yang dibuat. Jumlah kewajiban dapat lebih besar/lebih kecil dari nilai komponen tanpa ikatan.
    
    Komponen Mesin dan Peralatan yang terikat dalam sewa keuangan (finance lease) harus di-identifikasi terpisah dari aset lainnya yang tidak terikat perjanjian, dan nilainya dilaporkan terpisah, sepanjang pemberi tugas memberikan informasi mengenai Mesin dan Peralatan yang terikat dalam sewa keuangan.
    
    Komponen dari Mesin dan Peralatan yang terikat dalam sewa operasional (operating lease) atau merupakan properti milik pihak ketiga harus dikeluarkan dalam penilaian karena manfaat kepemilikan tidak dapat dipindahkan, sepanjang pemberi tugas memberikan informasi mengenai Mesin dan Peralatan yang terikat dalam sewa operasional atau merupakan properti milik pihak ketiga.
    
12. Sesuai dengan SPI 3 Pelaporan Penilaian, penilaian Mesin dan Peralatan hendaknya dinyatakan dengan jelas tentang tujuan penilaian, tanggal penilaian, dasar penilaian, definisi, asumsi dan atau pembatasan yang diterapkan.
    
    Obyek penilaian Mesin dan Peralatan mencakup nama mesin/peralatan, merk, tipe/ model, kapasitas, spesifikasi lain yang dianggap penting, faktor eksternal meliputi antara lain kondisi utilitas, ketersediaan bahan baku, perubahan kondisi ekonomi/ industri, peraturan perundang-undangan yang berlaku, sosial dan lingkungan, apabila ada.
    
13. Nilai Pasar tidak mencerminkan suatu metode penjualan tertentu, sebagai contoh, melalui perjanjian pribadi, tender, lelang dsb. Kerangka konseptual di SPI 1 (Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian) menjelaskan bahwa Nilai Pasar mengasumsikan suatu penjualan yang pemasarannya dilakukan secara layak.
    
    Dalam definisi tersirat secara implisit bahwa metode penjualan tersebut dapat menghasilkan harga tertinggi dari suatu aset atau kelompok aset pada suatu kondisi tertentu. Penjual yang berminat menjual dan mempunyai pemahaman yang baik tidak akan memilih suatu metode penjualan yang tidak menghasilkan harga tertinggi.
    
    Namun demikian, apabila transaksi jual beli berlangsung dibawah kondisi yang tidak menggunakan metode penjualan yang optimal, maka hasil yang diharapkan bukan merupakan Nilai Pasar, kecuali keterbatasan yang dihadapi penjual merupakan hal yang terjadi pada semua penjualan dikarenakan kondisi pasar saat itu.
    
    Suatu keterbatasan khususnya untuk aset dan penjual tertentu, yang karena suatu persyaratan harus menjual sesuai dengan suatu perjanjian, mengakibatkan suatu kondisi penjualan yang terpaksa.
    
14. Aset Mesin dan Peralatan lebih sering harus dijual paksa dari pada real estat. Sebagai contoh, aset Mesin dan Peralatan kadang kala harus dijual dalam waktu yang terbatas sehingga tidak dapat memenuhi jangka waktu pemasaran yang memadai, karena pemilik aset harus mengosongkan atau menyerahkan tanah dan bangunan yang mereka tempati.
    
    Jika kondisi tersebut sudah terjadi atau diperkirakan akan terjadi, penilai perlu memberikan saran atas harga yang bisa diantisipasi atau yang dapat diterima, walaupun sebelum menetapkan hal tersebut penilai perlu mengetahui kondisi pembatas yang sebenarnya bagi penjual dan memahami konsekuensi bagi penjual bila tidak berhasil menjual aset dalam jangka waktu yang ditetapkan.
    
    Sebagai contoh, aset tersebut mungkin terkait dengan suatu denda atau penalti keuangan tertentu. Mungkin perlu dipertimbangkan suatu alternatif penjualan lain, sebagai contoh, cara dan biaya memindahkan aset kelokasi lain untuk dijual.
    
    Tanpa pengetahuan yang memadai atau kondisi yang dapat diantisipasi, penilai tidak bisa memberi pendapat yang tepat sehingga hasil transaksi tidak memenuhi Nilai Pasar.
    
    Karena itu asumsi mengenai kejadian suatu transaksi dalam kondisi dijual paksa seharusnya dengan hati-hati dipertimbangkan dan ditetapkan dengan jelas.
    

Related Posts: