Highest and Best Use (HBU)

Lahan merupakan suatu unsur yang sangat penting dalam suatu usaha di bidang Real Estate. Lahan memiliki lokasi yang unik, keunikannya serta sifat yang tetap dari lahan yang tidak dapat dipindahkan. Lahan terbatas jumlahnya pada suatu lokasi dan sebidang lahan tidak sama dengan sebidang lahan yang lainnya.
“Highest and Best Use “ artinya dayaguna yang maksimal dari lahan yang secara fisik dimungkinkan dan paling mungkin digunakan, secara hukum diizinkan dan secara keuangan layak. Kesimpulannya menghasilkan daya guna yang maksimal dari Lahan.
Prinsip-prinsip Real Estate seperti “Supply and Demand; Substitusi; Balance; dan Conformity” merupakan prinsip dasar dalam menganalisa hubungan antara perilaku ekonomi dan pelaku Properti/ Real Estate.
Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi manfaat lahan, seperti kegunaan, kelangkaan, keinginan dan daya beli yang tinggi, pada dasarnya juga merupakan wujud dari prinsip ekonomi.
Daya guna maksimal ialah penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk digunakan, terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan yang sudah berdiri bangunan , yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal.
Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari pemilik, developer, maupun jasa Real Estate lainnya seperti penilai, melainkan dilahirkan oleh kekuatan pasar dimana properti tersebut berada. Oleh karena itu, analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi dari ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang bersangkutan.
Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan, juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat.  Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran, jadi Highest and Best Use juga mencerminkan Nilai Pasar dari suatu Lahan.

Pengertian Highest and Best Use Secara Umum

Highest and Best Use, dapat diartikan sebagai penggunaan suatu lahan yang terbaik dan memberikan profit yang tertinggi atas penggunaan tersebut.
Highest and Best Use, mempunyai 4 (empat) kriteria, yaitu  sebagai berikut :

1. Secara fisik dimungkinkan (physical possibility)
2. Secara hukum diizinkan (legal permissibility)
3. Secara finansial layak (financial affordability)
4. Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan Nilai tertinggi dari lahan yang dinilai. (maximum profitability which result in highest property value)

Penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) sebagai dasar pengembangan dapat diartikan kemungkinan terbesar dari penggunaan lahan yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara keuangan layak dan akan memberikan Nilai tertinggi atas lahan tersebut.

Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Tanah dan Bangunan:

1. Fisik, antara lain:
• Bentuk tanah dan ukuran tanah
• Topografi tanah
• Lokasi tanah / Letak tanah
• Sarana dan Prasarana
2. Peraturan Pemerintah, antara lain:
• Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota
• KDB  (Koefisien Dasar Bangunan)
• KLB   (Koefisien Lantai Bangunan)
• KDH  (Koefisien Dasar Hijau)
• GSB  (Garis Sempadan Bangunan)
• Tinggi Maksimum Bangunan
  
3. Supply and Demand, antara lain:
• Banyaknya supply dari para developer untuk  Properti yang sejenis di pasar
• Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan
• Harga sewa dari Properti sejenis
• Harga jual dari Properti Sejenis.
4. Dari alternatif - alternatif pengembangan yang sesuai peraturan pemerintah, kemudian dipilih alternatif yang memberikan hasil tertinggi.
   

Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Pabrik:

1. Tanah dan Bangunan, antara lain:
• Waktu
Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan, terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi terhambat
• Lokasi
  
Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting, apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan
• Permintaan Pasar
  
Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus mendekati Pasar
• Keadaan Topografi Tanah
  
Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi
• Teknologi Membangun
  
Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit, akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun)
• Kelengkapan Utilitas
  
Misalnya suplai air, pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik
2.  Mesin - Mesin dan Peralatan
   
Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery), secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi.

Related Posts: