Kantor Makassar
Tlp. 0411 - 3619566
Fax 0411 - 3619544

PPPI 7 Penilaian Property Agri

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 7
(PPPI 7)
Penilaian Properti Agri

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian


1.0 Pendahuluan
  1. Salah satu sektor yang terkait pengembangan atas tanah adalah sektor Pertanian (Agri). Sektor ini pada umumnya menghasilkan beberapa komoditi pertanian yang merupakan aset bagi suatu entitas dan secara bersamaan mendukung sistem perekonomian Negara.
  2. Tanah yang dikhususkan untuk penggunaan lahan pertanian menjadi objek jasa penilaian untuk berbagai alasan termasuk pengalihan hak kepemilikan individu dan publik, kepentingan perpajakan, kepentingan agunan pembiayaan, kepentingan laporan keuangan dan kepentingan lainnya. Penilaian yang handal atas lahan (bidang tanah) menjadi penting dalam meyakinkan kepentingan permodalan yang diperlukan untuk mendukung kelangsungan ekonomi, mempromosikan produktifitas penggunaan tanah, menjaga kepercayaan dari pasar modal (capital market) dan untuk memenuhi kebutuhan pelaporan keuangan secara umum.
  3. Penyediaan jasa penilaian yang handal dan akurat untuk jasa Penilaian Agri (Properti Pertanian) membutuhkan Penilai yang memiliki pengetahuan dan pemahaman terhadap elemen fisik dan ekonomi yang mempengaruhi produktifitas lahan pertanian dan nilai komoditi produksi yang dihasilkannya.
  4. Karakteristik fisik dan ekonomi lahan pertanian berbeda dengan lahan/tanah non pertanian atau lingkungan pemukiman dalam tingkat kepentingannya.
    • Tanah di lingkungan pemukiman harus sesuai untuk pengembangan di atasnya. Dalam Properti Agri, tanah merupakan elemen pokok dalam menghasilkan produksi, memiliki keragaman kapasitas dalam mendukung sejumlah komoditi tertentu atau jenis komoditi.
    • Dalam lingkungan pemukiman, penggunaan ekonomi atas Properti dan atau fasilitas yang diberikan mungkin tidak berobah dari periode ke periode dan mungkin diikat melalui pengaturan perjanjian atau pemberian hak yang tak terbatas. Sementara itu untuk Properti Agri, penggunaan yang sama mungkin diperluas untuk jangka waktu yang lama (seperti perkebunan menghasilkan produk selama 25 tahun). Untuk hal lainnya, keuntungan ekonomi dapat bervariasi dari tahun ke tahun, tergantung komoditi yang diproduksi.
    • Pendapatan atas Properti Agri akan bervariasi dari tahun ke tahun, tergantung pada tipe komoditi atau budidaya yang diproduksi serta siklus pasarnya.
  5. Properti Perkebunan yang dikenal selama ini merupakan bagian dari Properti Agri dengan melihat kareteristik propertinya secara khusus. (Lihat Adendum A: Penilaian Properti Perkebunan)
2.0 Ruang Lingkup
  1. Panduan ini termasuk :
    • Dasar penilaian yang dihubungkan dengan Properti Agri,
    • Persyaratan dasar Standar Penilaian dan Aplikasi penggunaannya dalam penilaian Properti Agri.
3.0 Definisi
    Kegiatan Pertanian pada Properti Agri dapat dikelompokkan menjadi beberapa bagian secara garis besar, dengan definisi sebagai berikut:
  1. Lahan Pertanian (Cropping Farms). Lahan pertanian yang digunakan untuk mengembangkan komoditi yang sesuai dengan lahannya dan dapat dipanen dalam siklus kurang dari 12 bulan (satu tahun). Properti yang digunakan untuk tanaman budidaya musiman mungkin tumbuh lebih dari satu periode pada tahun yang sama. Dan mungkin atau tidak mungkin menggunakan irigasi untuk memproduksi tanaman tersebut. Beberapa komoditi adalah tanaman semusim yang dapat dibudidaya pada suatu lahan dengan siklus selama 12 bulan per perjanjian atau dalam kondisi dimana kondisi pasar tidak baik, lahan pertanian ini akan ditinggalkan untuk kurang lebih satu tahun setelah masa panen tetapi dipertimbangkan tidak sebagai permanen. Lihat juga Tanah Irigasi (Irrigated Land), Tanaman Tahunan (Perennial Planting)
  2. Peternakan Penghasil Produk Susu (Dairy Farms). Properti Agri yang digunakan untuk memproduksi susu dari sapi atau produk turunnya lainnya. Properti ini umumnya memiliki aset pengembangan yang intensif (gudang penyimpanan, tanki susu, silo) dan peralatan (tanki penyimpanan (bin), mesin prosesing). Pakan ternak mungkin dapat diproduksi dari properti langsung atau diimpor atau disuplai dari keduanya
  3. Hak Pengusahaan Hutan Industri (Forestry/Timberland). Lahan yang dikembangkan untuk pertumbuhan tanaman hutan yang secara periodik dipanen melebihi periode pertumbuhannya (10 atau 20 tahun atau lebih). Pertimbangan sebagai Properti Agri karena properti ini dapat memproduksi kayu (log), walaupun membutuhkan periode pertumbuhan jangka panjang. Lihat juga Tanaman Tahunan (Perennial Planting).
  4. Tanah Irigasi (Irragated Land). Tanah yang digunakan untuk budidaya produksi komoditi pertanian untuk waktu yang lama dan yang membutuhkan air selain dari air hujan dan dapat disebut sebagai Lahan Irigasi. Properti yang kekurangan sumber air selain dari hujan alam merujuk kepada properti pertanian lahan kering.
  5. Lahan Peternakan (Livestock Ranch/stations). Properti Agri yang digunakan untuk mengembangkan dan memberi makan hewan ternak seperti sapi, babi, kambing, kuda, atau kombinasinya. Penggunaan yang sebenarnya dari properti ini dapat terdiri beraneka ragam bentuk. Hewan ternak dapat divaritaskan, dikembangbiakan dan dijual selama masa operasional. Hewan ternak yang masih muda mungkin dibutuhkan dari luar dan kemudian dikembangkan di dalam. Hewan ternak dapat dikembangkan untuk dikonsumsi atau untuk pemuliaan/pembibitan.
    Makanan hewan dapat diproduksi dari properti sendiri, impor, atau disuplai dari keduanya. Properti yang digunakan untuk budidaya dan pensuplai makanan ternak membutuhkan modal investasi yang cukup signifikan dalam struktur pengembangannya (kandang, naungan, gudang dan pagar) dan mungkin atau tidak mungkin didepresiasikan tergantung dari ketentuan yang berlaku.
  6. Tanaman Tahunan (Perennial Planting). Tanaman budidaya yang memiliki siklus pertumbuhan lebih dari satu tahun atau satu siklus budidaya. Contohnya adalah tanaman keras seperti kelapa sawit dan karet serta tanaman tahunan lainnya. Tipe properti memiliki kebutuhan modal investasi yang signifikan dalam aset (aset tetap) tanaman dan tanaman dapat didepresiasi. Lihat juga Hak Pengusahaan Hutan Industri (Forestry/Timberland).
  7. Fasilitas Peternakan Khusus (Specialised Livestock). Lihat juga Peternakan Penghasil Produk Susu (Dairy Farms), Lahan Peternakan (Livestock Ranch/stations).
  8. Properti Agri dengan Penggunaan Khusus (Special Purpose Agricultural Properties). Properti Agri tidak hanya secara khusus memproduksi, tetapi digunakan juga untuk sarana pengangkutan, unit pengolahan atau gudang hasil panen. Properti-properti ini secara terus menerus membutuhkan areal lahan yang cukup (lebih kecil) dimana dibangun dan disediakan bangunan permanen (tempat pengumpul hasil) dan peralatan (mesin pendukung pertanian). Properti ini juga dapat diklasifikasi untuk penggunaan khusus berdasarkan komoditi yang dibudidayakan. Misalnya truck pengangkut, pertenakan ayam, pemuliaan dan pembudidayaan bunga atau tanaman hortikultur serta pengembalaan dan pelatihan kuda.
  9. Properti Perkebunan adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada luasan tertentu, dengan satu atau lebih dari satu komoditas tanaman yang dibudidayakan, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang dikelola dengan standar manajemen perkebunan yang berlaku umum
  10. Aset Tanaman yang dimaksud adalah tanaman yang dibudidayakan secara komersial pada suatu lahan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budidaya yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu.
  11. Aset non Tanaman adalah sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang merupakan bagian yang tidak terlepas dari suatu kesatuan aset tetap usaha pertanian
    Definisi lainnya :
  12. Kegiatan Pertanian (Agriculture Activity). Manajemen pada suatu entitas yang melakukan transformasi Aset Biologis untuk dijual, untuk menghasilkan produksi, atau untuk tambahan Aset Biologis. (Lihat IAS 41, Agriculture, butir 5).
  13. Aset Biologis (Biological Asset). Hewan ternak atau tanaman lihat IAS 41, butir 5).
  14. Unit Integrasi (Integrated Unit). Entitas pertanian yang dimaksudkan mempunyai kepemilikan sama dari semua proses termasuk produksi dan pemasaran produksinya atau komoditinya.
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi
  1. Standar Akuntansi Internasional (IAS) 16, Properti , Mesin dan Peralatan, IAS 40, Properti Investasi, dan IAS 41, Agriculture dalam pengaplikasian penilaian Properti Agri. Sebagian Entitas mengikuti IAS 16 atau IAS 40, tergantung kepada standar yang sesuai dengan keadaan yang ada. IAS 16 mengatur bahwa tanah salah satunya diukur pada biaya perolehannya dikurangi akumulasi depresiasi dan akumulasi penurunan nilai atau pada jumlah penilaian kembali. IAS 40 mengatur tanah sebagai properti investasi diukur pada Nilai Wajar-nya, atau biaya perolehannya dikurangi akumulasi depresiasi dan akumulasi penurunan nilai. IAS 41, yang keberadaannya tidak menggunakan prinsip baru untuk tanah yang terkait dengan kegiatan agri, menetapkan secara fisik Aset Biologis yang melekat pada tanah (seperti batang pohon di hutan tanaman industri) diukur pada Nilai Wajar-nya dikurangi estimasi biaya penjualan, yang terpisah dari tanah.
  2. IAS 41 menyatakan bahwa adakalanya tidak terdapat pasar yang terpisah untuk Aset Biologis yang melekat pada tanah. Tetapi mungkin terdapat adanya pasar aktif untuk suatu kombinasi aset yang terdiri dari Aset Biologis, tanah kosong, pengembangan tanah lainnya sebagai suatu paket (red,“satu kesatuan“). Entitas selanjutnya mungkin menggunakan informasi yang berhubungan dengan kombinasi (gabungan) aset untuk mempertimbangkan Nilai Wajar atas aset-aset Biologis. Nilai Wajar atas kombinasi aset dikurangi Nilai Wajar dari tanah kosong dan tanah pengembangan lainnya akan mendapatkan Nilai Wajar Aset Biologis (lihat IAS 41, butir 25).
    IAS 41 juga memberikan panduan bagaimana menentukan Nilai Wajar Aset Biologis atau aset berbasis budidaya dimana pasar aktif tersedia maupun tidak tersedianya pasar aktif.
  3. Aset-aset Properti Agri dapat diklasifikasikan sebagai :
    • Tanah (Lahan)
    • Pengembangan structural (bangunan dan fasilitas lainnya)
    • Pabrik dan mesin (yang melekat pada tanah)
    • Pabrik dan mesin (yang tidak melekat pada tanah, dapat dipindahkan)
    • Aset Biologis (melekat pada tanah)
    • Aset Biologis (yang tidak melekat pada tanah)
    Nilai Wajar/Nilai Pasar dari aset Biologis adalah kontribusi atau nilai tambah yang diberikan kepada tanah/lahan. IAS 41 membutuhkan Aset Biologis yang diukur pada pencatatan awalnya dan pada setiap tanggal neraca.
  4. IAS 16 merekomendasikan evaluasi periodik, yang menyatakan bahwa setiap tiga sampai lima tahun mungkin sesuai. IAS 40 memerlukan penilaian kembali setiap tahun.
5.0 Panduan Penerapan
  1. Berbagai jenis komoditi dengan berbagai bentuk produksi dan teknik budidayanya menjadi salah satu ciri dari Properti Agri. Pada umumnya, Properti Agri terdiri dari kombinasi atau gabungan aset seperti tanah, tanaman, bangunan, peralatan dan fasilitas lainnya. Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) dapat diterapkan pada penilaian Properti Agri sebagaimana pada penilaian Real Properti lainnya.
    • Penilai harus memiliki kompetensi dalam menilai beraneka ragam aset Properti. (Lihat KEPI, bagian 5. Kompetensi).
  2. Nilai Pasar seharusnya digunakan sebagai dasar penilaian yang utama (lihat PPI 1).
    • Penilai dalam menerapkan Nilai Pasar untuk Properti Agri seharusnya dapat meyakinkan bahwa penilaian didasarkan atas data dan informasi pasar.
    • Untuk tujuan laporan keuangan, Penilai dapat membagi Nilai Pasar dalam kaitannya dengan persyaratan IAS atau PSAK, lihat PPI 1.
  3. Jika dasar penilaian selain Nilai Pasar digunakan, Penilai harus dapat membedakannya dari Nilai Pasar.
    • Pada saat mengestimasi nilai selain Nilai Pasar untuk kepentingan laporan keuangan, jadwal depresiasi atau tujuan perpajakan, Penilai harus meyakinkan bahwa perbedaan tersebut secara jelas didefinisikan serta diungkapkan.
  4. Elemen bukan Realty
    • Jika pada penilaian Properti Agri yang mungkin menyertakan elemen bukan realty (elemen yang tidak terikat ke tanah), seperti ternak, hasil pertanian dan peralatan lainnya, maka Penilai harus memahami kapan tanaman atau komoditi lain tersebut berupa Real Properti dan kapan akan menjadi Personal Properti.
      Contohnya, kayu (log) adalah bagian dari Real Properti sewaktu tumbuh sebagai tanaman, tetapi akan menjadi Personal Properti jika telah ditebang. Bibit kelapa sawit yang masih dibibitkan akan berbentuk Personal Properti, namun setelah ditanam secara permanen akan menjadi Real Properti, dan ternak merupakan Personal Properti.
  5. Penilai harus memahami hal-hal yang bersifat mendasar dari karakteristik Properti Agri seperti, teknis budidaya, produktifitas dan pasar dari komoditi yang diusahakan berikut siklus pasarnya.
    • Pada penilaian Properti Agri, aspek fisik dan lingkungan atas Properti adalah penting. Hal ini termasuk iklim, jenis tanah (soil type), kemampuan produksinya, ada tidaknya ketersediaan air untuk irigasi dan ketersedian bahan makanan untuk ternak.
      Faktor-faktor eksternal harus dipertimbangkan termasuk adanya ketersediaan fasilitas pendukung seperti gudang penyimpanan, unit pengolahan (diluar yang memiliki unit pengolahan) dan sistem transportasi.
      Hal yang terpenting atas faktor-faktor tersebut akan bervariasi dan tergantung kepada jenis usaha sektor agri (pertanian) yang dijalankan. Penilai seharusnya mempertimbangkan secara bersamaan pengaruh faktor internal dan eksternal dalam menentukan jenis usaha pertanian yang mana sesuai dan terbaik bagi properti tersebut.
    • Untuk menentukan Nilai Pasar, analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik atas Properti Agri selalu terikat kepada 1) kepastian penggunaan Properti Agri yang ada saat ini terus berlanjut. Terutama ketika muncul penggunaan tanah lainnya seperti pengembangan lahan untuk perluasan kota, mungkin lebih sesuai, dan 2) menentukan apakah penggunaan tanah untuk kepentingan Agri saat ini akan tetap terus dilanjutkan .
    • Jika Penilai diinstruksikan untuk mengabaikan penggunaan selain penggunaan tanah yang ada sekarang, maka hasil penilaian tidak akan menjadi perlu untuk memberikan indikasi Nilai Pasar atas properti, dan hal ini sepenuhnya diungkapkan (lihat Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada/SPI 2 – 3.11).
  6. Estimasi pendapatan yang stabil dari Properti Agri harus didasarkan kepada pola produksi, siklus pasar dan wilayah pasar (Market Area) dimana komoditi tersebut berada.
    • Arus Kas atas Properti Agri merupakan fungsi dari siklus produksi dan siklus pasar komoditi. Penilai harus memahami pengaruh siklus ini terhadap arus kas. Penilaian Properti Agri harus didasarkan kepada kestabilan pendapatan secara konsisten dengan siklus produksi yang biasa diterapkan di wilayah dimana Properti berada.
  7. Penilai Properti Agri akan menghadapi aset properti yang lebih dari satu komponen fisik atau jenis penggunaan budidaya, maka Penilai harus secara jelas menyatakan apakah nilai setiap komponen atau penggunaannya adalah nilai atas kontribusinya sebagai bagian dari keseluruhan Properti yang ada atau nilai yang terpisah sebagai komponen yang berdiri sendiri.
    • Komponen yang beraneka ragam dari keseluruhan Properti mungkin mempunyai nilai sebagai bagian terpisah yang lebih besar atau lebih kecil daripada nilai sebagai bagian dari keseluruhan. Penilai harus mempertimbangkan apakah setiap komponen akan dinilai secara tersendiri atau sebagai bagian dari keseluruhan.
    • Properti Agri mungkin dikelola untuk memproduksi atau membudidayakan lebih dari satu jenis komoditi berdasarkan kondisi fisik yang berbeda didalam properti atau berdasarkan keputusan manajemen. Dalam penilaian Properti Agri dimana tanaman atau komoditi dapat lebih dari satu jenis komoditi yang dikembangkan dan dipanen pada waktu yang berbeda, maka nilai setiap jenis komoditi harus didasarkan pada kontribusinya pada keseluruhan nilai Properti dan bukan nilai yang berdiri sendiri.
    • Penggunaan budidaya pertanian pada suatu properti mungkin membutuhkan pengembangan aset non tanaman (aset non Biologis) seperti fasilitas bangunan kantor, bangunan perumahan, bangunan tempat penyimpanan (gudang), mesin dan peralatan serta sarana pelengkap.
      Pengembangan aset non tanaman merupakan aset pendukung bagi aset utama (aset tanaman/Biologis) dan sebagai bagian yang tidak terlepas dari kegiatan operasional Properti. Nilai aset non Biologis seharusnya didasarkan kepada kontribusinya terhadap total nilai Properti dan nilai ini tergantung atas struktur biayanya atau ukuran lain.
      Secara khusus pengembangan aset non Biologis memiliki Nilai dalam Penggunaan, seperti kontribusinya terhadap nilai bisnis. Dalam situasi demikian dimana alokasi nilai atas aset mungkin diperlukan, namun alokasi tersebut tidak dapat dikatakan sebagai indikasi nilai tersendiri dari pengembangan aset yang terpisah.
  8. Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 3, Pelaporan Penilaian.

Adendum A; Penilaian Properti Perkebunan

  1. Tanaman merupakan unsur utama pada properti perkebunan yang memberikan manfaat dengan kontribusi terbesar terhadap penciptaan nilai, selain adanya peroperti pendukung lainnya seperti tanah, bangunan, sarana pelengkap, mesin dan peralatan, kendaraan bermotor dan alat angkut lainnya.
  2. Dilihat dari sifat dan karateristiknya, properti perkebunan termasuk kepada properti yang menghasilkan (income producing property) dimana dasar asetnya membutuhkan areal lahan yang relatip luas, dipengaruhi oleh kualitas lahan tertentu dengan unsur budidaya tertentu pula. Dengan demikian adalah sangat penting bagi seorang penilai untuk memahami dan mengetahui sifat-sifat khusus dari properti tersebut dan selalu memperhatikan dasar dan tujuan penilaian yang akan dilakukan.
  3. Perkebunan sebagai salah satu unit usaha, secara operasional ditentukan oleh ketentuan dan peraturan yang berbeda dengan properti lainnya. Oleh karena unsur legalitas merupakan unsur utama yang perlu diperhatikan dalam menghasilkan Nilai, maka seorang penilai harus mengetahui dengan benar ketentuan-ketuntuan yang berlaku dan konteks relevansinya terhadap pelaksanaan pekerjaan penilaian.
  4. Properti Perkebunan adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada luasan tertentu, dengan satu atau lebih dari satu komoditas tanaman yang dibudidayakan, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang dikelola dengan standar manajemen perkebunan yang berlaku umum
  5. Aset Tanaman yang dimaksud adalah tanaman yang dibudidayakan secara komersial pada suatu lahan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budidaya yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu.
  6. Aset non Tanaman adalah sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang merupakan bagian yang tidak terlepas dari suatu kesatuan aset tetap usaha pertanian.
  7. Beberapa sifat khusus tanaman yang harus diketahui :
    • Tanaman sebagai bagian dari aset perkebunan dapat dilihat dari status tanaman meliputi ; Bibitan, Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dan Tanaman Menghasilkan (TM) dengan jenis dan varitas tanaman yang sama maupun tidak sama.
    • Umur tanaman adalah masa waktu tanaman dapat dibudidayakan dimulai dari penanaman hingga akhir masa produktif. Sedangkan umur produktif tanaman disebut juga umur ekonomis tanaman yang dihitung mulai tanaman berproduksi hingga akhir masa produktif tanaman. Umur produktif atau umur ekonomis tanaman dapat disebut periode tanaman menghasilkan (TM) sedangkan selisih umur tanaman terhadap umur tanaman produktif atau ekonomis disebut periode tanaman belum menghasilkan (TBM).
  8. Oleh karena aset perkebunan dinilai sebagai suatu properti yang dapat menghasilkan pendapatan, maka nilai perkebunan secara keseluruhan harus dilihat dalam konteks satu kesatuan aset yang sedang berjalan.
  9. Penilai harus dapat membedakan dan memisahkan unsur-unsur yang termasuk dalam kategori aset berwujud (tangible asset) dengan aset tak berwujud (intangible asset). Penilai juga harus dapat memisahkan antara perkebunan sebagai aset tetap dengan perkebunan sebagai entitas usaha.
  10. Pola pengembangan perkebunan di Indonesia memiliki beberapa ciri, dimana pada masa tahapan pembangunan seperti adanya pola perkebunan inti, pola bapak angkat dan perkebunan plasma, memiliki konsekwensi terhadap penguasaan aset secara bersama atau masing-masing dari aset seperti tanah dan tanaman berikut kelengkapan lainnya. Untuk hal demikian, penilai harus teliti dan memahami unsur-unsur kepemilikan serta batasan tanggung jawab dari masing-masing pola pengembangan dan kepemilikan yang ada. Untuk kepentingan pinjaman oleh badan hukum maupun perorangan dari Bank dan lembaga keuangan lainnya, dimana aset perkebunan sebagai jaminan, Penilai seharusnya memiliki pemahaman yang menyeluruh terhadap perijinan dan ketentuan persyaratan pinjaman.
  11. Pada perkebunan tertentu, seorang penilai harus dapat membedakan antara tanaman yang dikategorikan sebagai tanaman pokok (tanaman utama) dan tanaman selingan (tumpang sari), dimana adakalanya tanaman yang bukan tanaman pokok dapat mempengaruhi keberadaan tanaman utamanya secara signifikan.
  12. Setiap jenis dan varitas tanaman dapat mengalami berbagai jenis penyakit dan gangguan atau hama tanaman dengan berbagai tingkat serangan serta membutuhkan penanganan yang berbeda pula. Dalam hal ini, penilai harus memperhatikan apakah kondisi tanaman masih ekonomis untuk dipertahankan dan dapat dipanen hasilnya.
  13. Standar umur dan proyeksi produksi suatu tanaman dapat ditentukan oleh masing-masing jenis dan varietas tanaman, asal bibit (bahan tanam) yang digunakan. Informasi ini seharusnya didukung oleh data referensi dari Lembaga/Pusat Penelitian atau Perusahaan yang mengeluarkan sertifikasi Bibit yang digunakan atau dari sumber-sumber yang dapat dipercaya dan telah diakui secara umum.
  14. Standar karateristik penggunaan lahan dan teknis budidaya untuk masing-masing jenis tanaman harus didasari kepada standar normal yang berlaku dan ditentukan oleh lembaga atau instansi yang diakui secara umum.
  15. Untuk tujuan tertentu, hasil penilaian diminta untuk dirinci berdasarkan masing-masing unsur aset, apakah aset tetap tanaman atau non tanaman. Dalam hal ini, basis penilaian yang digunakan disesuaikan dengan tujuan dan kebutuhan penilaian, apakah Nilai Pasar atau nilai selain Nilai Pasar. Penilai dapat memberikan pendapat secara hati-hati dan objektip dengan tetap memperhatikan prosedur penilaian dan asumsi-asumsi yang dapat dipertanggung jawabkan.
  16. Pendekatan Penilaian yang digunakan dan yang perlu diperhatikan dalam lingkup penilaian perkebunan :
    • Secara umum penilaian perkebunan dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya dan atau pendekatan pendapatan.
    • Penilaian aset tetap non tanaman dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan biaya sebagai komponen pendukung properti secara keseluruhan.
    • Nilai tanaman pada umumnya disimpulkan dari Nilai keseluruhan properti (dengan menggunakan pendekatan pendapatan) melalui proses ekstraksi (pemisahan), dengan memperhatikan konstribusi setiap jenis aset non tanaman yang ikut menunjang terbentuknya nilai perkebunan. Proses ekstraksi untuk sampai pada nilai tanaman hendaknya dilakukan dengan mempertimbangkan konstribusi aset non tanaman dalam jumlah yang wajar.
    • Tanaman tahunan umumnya memiliki siklus produksi tahunan yang tidak tetap. Oleh sebab itu, penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan seharusnya menggunakan metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF) sebagai dasar perkiraan dari nilai yang diharapkan. Proyeksi untuk mendapatkan pendapatan harus didasari asumsi proyeksi produksi dari komoditi yang dihasilkan. Dimana sisa umur ekonomis dari tanaman seharusnya disesuaikan berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhi produksi yang dapat dilihat dari aspek teknis maupun non teknis.
    • Perkebunan yang memiliki lebih dari satu komoditi tanaman, penilaiannya harus memperhatikan karateristik masing-masing tanaman apakah dilihat dari unsur budidayanya, pasar komoditi, harga, biaya-biaya yang akan diasumsikan dan tingkat diskon yang ditetapkan. Bila nilai tanaman yang dikehendaki dirinci untuk masing-masing jenis tanaman, penilai harus hati-hati dan lebih teliti dalam mengasumsikan biaya-biaya langsung terhadap masing-masing komoditi dan alokasi biaya tidak langsung dari satu kesatuan operasional perkebunan secara menyeluruh. Seluruh asumsi harga maupun biaya yang diambil tetap mengacu kepada harga dan biaya setempat sebagai acuan.
    • Penilaian tanaman atas Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan. Untuk pendekatan pendapatan atas penilaian TBM dapat menggunakan teknik Penyisaan Tanaman (Plant Residual).
    • Bila penilaian Tanaman Belum menghasilkan (TBM) dinilai menggunakan pendekatan pendapatan, maka seorang penilai harus cermat memperhitungkan sisa biaya pembangunan yang masih harus dikeluarkan serta mempertimbangkan resiko yang tercermin pada penentuan tingkat diskonto.
    • Pada penilaian Tanaman bila tidak ditentukan untuk kepentingan khusus (Laporan keuangan), seharusnya nilai tanaman harus dilihat dari satu kesatuan nilai antara tanaman berikut lahannya (tanah).
    • Lahan atau tanah perkebunan yang belum ditanami (tanah kosong), penilaiannya dapat dilakukan dengan pendekatan data pasar dan atau pendekatan pendapatan dengan teknik penyisaan tanah (land residual).
  17. Pada perkebunan tertentu, didapat tanaman-tanaman yang berumur tua atau masa ekonomisnya tinggal beberapa tahun. Untuk hal demikian, penilai harus mempelajari dengan seksama atau mendiskusikan kepada pemberi tugas, apakah perhitungan DCF-nya perlu memasukkan unsur penanaman kembali (replanting). Namun demikian, untuk tujuan tertentu, unsur penanaman kembali dari tanaman tua bagian yang harus diperhitungkan sepanjang jangka waktu atas legalitas tanah memungkinkan. Penilai harus menjelaskan hal-hal yang berkaitan dengan penanaman kembali tersebut di dalam laporan penilaian.
  18. Penilai harus mengungkapkan semua informasi dan temuan di lapangan, terutama untuk hal-hal yang terkait baik langsung maupun tidak langsung berpengaruh kepada nilai perkebunan.
  19. Hal-hal khusus yang harus tercakup dalam laporan penilaian perkebunan antara lain :
    • Deskripsi jelas tentang lokasi perkebunan, baik dari segi jarak, waktu tempuh, aksesibilitas dan sarana transportasi yang tersedia.
    • Keadaan perkebunan secara keseluruhan meliputi aset tanaman maupun non tanaman.
    • Karateristik lahan dan keadaan tanaman secara keseluruhan, termasuk hasil panen, gangguan hama dan penyakit.
    • Aset non tanaman yang terdapat dalam lingkup properti perkebunan, harus diungkapkan secara jelas dan benar berikut hal-hal di luar keadaan normal bila dijumpai.
    • Seluruh pendekatan dan metode penilaian yang digunakan termasuk asumsi-asumsi yang dipertimbangkan.


Posting Terkait



3 komentar:

Anonim 26 September 2010 20.14  

Selamat malam

Pak apakah ada Model perhitungan untuk menentukan nilai aset biologis apabila tidak tersedia harga dipasar?

terima kasih

Alamsyah 9 Desember 2010 13.20  

Pada umumnya penilaian aset biologis seperti aset yang berupa perkebunan akan lebih sesuai bila penilaiannya menggunakan pendekatan pendapatan dengan metode DFC.

wahyu 1 November 2011 06.18  

Salam kenal Pak,

apakah IAS 41 dapat diterapkan untuk Lahan pertanian yang digunakan untuk mengembangkan komoditi sayuran dan dapat dipanen dalam siklus kurang dari 12 bulan? atau hanya untuk tanaman perkebunan dengan umur lebih dari satu tahun?

terima kasih

Untuk berlaganan Posting dalam Blog Ini (Gratis)Masukkan Alamat E-Mail:

Delivered by FeedBurner

My Page Site

  © Blogger templates Inspiration by Ourblogtemplates.com 2008

Back to TOP