Konsep dan Teori Dasar Penilaian

Pengertian Property

  1. Pengertian Property
    • Pengertian Umum: "Segala benda yang dapat dimiliki"
    • Pengertian berdasarkan SPI: Konsep hukum yang meliputi seluruh kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.
    Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaan secara fisik atas tanah dan atau bangunan yang disebut real estat dan kepemilikan sebagai konsep hukum (penguasaan yuridis yang dilandasi hak atas tanah) yang disebut real property atau suatu konsep non fisik.
    Properti sering juga dikenal sebagai real property atau aset.
  2. Perbedaan Real Property, Real Estat dan Personal Property
    • Real Property adalah hak perorangan atau badan hukum untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah berikut pengembangan yang melekat padanya.
    • Real Property merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interes),dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estate.Hak real property biasaya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estate. Olek karena itu, real property adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum). SPI (KPUP 3.2)
    • Real Estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, diatas atau dibawah tanah. SPI (KPUP 3.1)
    • Personal Property meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal property disebut Personalti

Klasifikasi Properti

  1. Berdasarkan Sifatnya
    • Tangible Asset
      • Real Property
        • Cth.:Tanah, bangunan, dan Sarana Pelengkap
      • Personal Property
        • Cth.: Mesin, peralatan, furniture, kendaraan, perrhiasan.
    • Intangible Asset
      • Cth.: Good will, patent, merk, hak cipta, saham, obligasi
  2. Berdasarkan Jenisnya
    • Real Property
      • Cth.: Tanah, bangunan, sarana pelengkap
    • Personal Property
      • Cth.: Mesin dan peralatan, Fixture dan Furniture, Perhiasan, Kendaraan, Surat berharga.
    • Business
      • Cth.: Kegiatan di bidang komersial, industri, jasa atau investasi
    • Financial Interest
      • Cth.: Instrumen Investasi yang dijamin aset-aset real estate.

Pengertian Penilaian

  • The Dictionary of Real Estate, "Act of process of estimating value"
  • Penilaian adalah suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomis suatu properti, baik berwujud maupun tidak berrwujud berdasarkan analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode tertentu, serta mengacu pada prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
  • Catatan penting:
    • Penilaian merupakan sebuah opini
    • Penilaian merupakan suatu estimasi nilai
    • Dilakukan pada tanggal yang ditentukan
    • Merupakan hasil analisis atas data pasar yang relevan

Konsep Biaya, Harga, Nilai dan Pasar

  1. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau mempoduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
    2. Biaya = biaya bahan + Upah + perijinan dll.
  2. Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Harga merupakan fakta historis.
    3. Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh pembuat dan pasar.
  3. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan defenisi tertentu dari nilai.
    • Harga - Biaya = Keuntungan (Profit)
    • Nilai - Harga = Capital Gain

Nilai Pasar

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukatran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dialakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Prinsip Utama Nilai Pasar:
  • Aset dapat diperjual belikan
  • Mempunyai daya guna.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)

  1. HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang:
    • Secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai
    • Secara hukum diijinkan
    • Secara finansial layak, dan
    • Menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
  2. Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan Nilai Pasar
  3. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian.

Pendekatan Penilaian

  1. Pendekatan Data Pasar, Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Properti yang dinilai dibandingkan dengan data pasar yang sebanding.
  2. Pendekatan Biaya, Pendekatan ini memperhitungkan Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost/NRC) dikurangi dengan depresiasi bangunan ditambahkan dengan biaya untuk membeli tanah.
    3. Nilai Pasar Bangunan = NRC - Penyusutan
    Nilai Pasar Tanah = Biaya pembelian tanah
    Nilai Properti = Nilai Bangunan + Nilai Tanah
  3. Pendekatan Pendapatan, Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi.
    4. Nilai = Pendapatan Bersih / Tingkat Kapitalisasi

Faktor-faktor Penentu Nilai

Fungsi yang membentuk nilai adalah:
V = F (D, U, S, T)

V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (Permintaan)
U = Utility (Manfaat)
S = Scarcity (Kelangkaan)
T = Transtenability (Kemudahan peralihan hak)

Related Posts:
Diposting oleh Pukul

Tidak ada komentar:

Posting Komentar

Langganan: Posting Komentar (Atom)